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模块五

房地产交易管理制度与政策

学习情境一房地产交易管理制度概述

能力要求：

掌握房地产交易的含义、房地产交易管理

的概念及原则，熟悉房地产交易管理制度，

了解房地产交易管理机构。

一．房地产交易及交易管理

（一）房地产交易的含义

根据《房地产管理法》的规定：房地产交易是指当事人之间进行的房地

产转让、房地产抵押、房地产租赁的活动。房地产交易依其标的物的性

质可分为地产交易和房产交易两类。

地产交易在我国限于城镇国有土地使用权的出让、转让、抵押等形式。

房产交易的形式主要有房产买卖、租赁、抵押、交换、典当、信托等方

式，既包括房产使用权的转让，也包括房产所有权的交易。房产交易与

地产交易虽有各自独立的交易形式和规范要求，但是由于二者不可分离

的自然属性，房产交易与地产交易在很多情况下是结合在一起的。根据

《房地产管理法》第31条的规定：“房地产转让、抵押时，房屋所有权

和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”我国《城镇国有

土地使用权的出让和转让暂行条例》第24条规定：“地上建筑物、其他

附着物的所有人或者共有人享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使

用权。”“土地使用者转让地上建筑物、其他附着物的所有权时，其使

用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产

转让的除外。

（二）房地产交易管理的概念和原则

1．房地产交易管理的概念

房地产交易管理是指政府房地产管理部门及其他相关部门采取法

律的、行政的、经济的手段，对房地产经营活动进行指导和监督，

是房地产市场管理的重要内容。

2．房地产交易管理的原则

房地产交易行为是平等的民事主体之间的民事行为，应当遵守自

愿、公平、诚实信用的原则。

二、房地产交易的管理机构

房地产交易的管理机构主要是指由国家设立的从事房地产交

易管理的职能部门及其授权的机构。包括国务院建设行政主管部门即

住房与城乡建设部，省级建设行政主管部门即各省、自治区的住房与

城乡建设厅和直辖市房地产管理局，各市、县房地产管理部门以及房

地产管理部门授权的房地产交易管理所（房地产市场产权管理处、房

地产交易中心等）。

房地产交易管理机构的职能是：

1.执行国家有关房地产交易管理的法规，制定具体实施办法。

2.对房地产交易、经营活动进行指导和监督，查处违法行为，维护当事

人的合法权益；

3.办理房地产交易登记、鉴证及权属转移初审手续；

4.协助财政、税务部门征收与房地产交易有关的税款；

5.为房地产交易提供洽谈协议、交流信息、展示行情等各种服务；

6.建立定期信息发布制度，为政府宏观决策和正确引导市场发展服务。

三、房地产交易管理制度

房地产交易管理是房地产交易中的重要环节，它不仅关系着当事人

之间的财产权益，而且也关系着国家的税费收益。因此，加强房地产交

易管理，对于保护当事人的合法权益和保障国家的税费收益，促进房地

产市场健康有序的发展，有着极其重要的作用。我国目前根据《城市房

地产管理法》的要求，着手建立和完善房地产成交价申报制定、房地产

价格评估制度、房地产价格评估人员资格认证制度这三种制度。

（一）成交价格申报制度

《城市房地产管理法》规定：国家实行成交价格申报制度，房地产

权利人转让房地产，应向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报

成交价，不得隐瞒或作不实的申报。2001年8月原建设部令第96号发布

的《城市房地产转让管理规定》规定：“房地产转让当事人在房地产

转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让

合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报

成交价格”；“房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对

转让的房地产进行现场查勘和评估”；“房地产转让应当以申报的成

交价格作为缴纳税费的依据。成交价格明显低于正常市场价格的以评

估价格作为缴纳税费的依据”。这些规定为房地产价格申报制度提供

了法律依据，也说明了房地产价格申报是房地产交易受法律保护的必

要条件之一。

房地产行政主管部门发现交易双方的成交价格明显低于正常市

场价格时，并不是要求交易双方的当事人更改成交价格，只是通知交易

双方应当按什么价格交纳有关税费。只要交易双方按照不低于正常市场

价格交纳了税费，无论其合同价格为多少，都不影响办理其房地产交易

和权属登记的有关手续。如果双方对房地产行政主管部门确认的评估价

格有异议，可以在接到补交税费通知后15日内向房地产管理部门申请复