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物业服务维修维护管理方案

一、总则

（一）目的与依据

为规范物业服务区域内公共设施设备及房屋本体的维修维护管理工作，确保物业的正常使用功能，延长其使用寿命，保障业主及使用人的生命财产安全，提升居住及办公环境品质，依据国家相关法律法规、行业标准及本物业服务合同的约定，特制定本方案。

（二）适用范围

本方案适用于本物业服务中心所管辖的所有物业项目，涵盖房屋建筑本体、公共区域、共用设施设备的日常维修、预防性维护、故障排除及应急抢修等管理工作。

（三）基本原则

1.预防为主，防治结合：通过定期检查、保养，及时发现并消除隐患，减少故障发生。

2.安全第一，质量为本：严格遵守安全操作规程，确保维修过程及结果的安全性，保证维修工程质量。

3.及时高效，业主满意：快速响应报修需求，合理安排维修，力求以最短时间、最优方案解决问题，提升业主满意度。

4.经济合理，节能环保：在保证质量的前提下，力求维修成本最优化，积极采用节能环保的材料与技术。

5.公开透明，规范运作：维修流程、费用标准等关键信息应向业主公开，操作过程规范有序。

二、组织架构与职责分工

（一）组织架构

物业服务中心设立专门的工程维修部门，在项目经理的领导下开展工作。根据物业项目规模及复杂程度，配置相应数量的专业技术人员，如水电工程师/技工、土建工程师/技工、暖通空调技工等。

（二）主要职责

1.项目经理：对本物业项目的维修维护管理工作负总责，审批重大维修方案及费用，协调内外部资源。

2.工程主管：负责维修维护工作的日常统筹、计划制定、人员调配、质量监督、技术指导及对外协单位的管理。

3.维修技工：按照岗位职责及工作安排，具体实施各项维修、保养任务，填写维修记录，反馈设备运行状况。

4.客服人员：负责接收业主报修、咨询，进行登记、派单，并跟踪维修进度，及时向业主反馈结果，收集业主意见。

5.财务人员：负责维修维护费用的核算、报销及专项维修资金的管理使用。

三、维修维护范围与内容

（一）房屋本体维修维护

1.主体结构：定期检查房屋承重结构（梁、柱、板、墙体等）的完好性，对出现的裂缝、变形等隐患及时上报并采取相应措施。

2.屋面及防水：检查屋面防水层、隔热层、排水坡度及落水管，确保无渗漏、排水通畅。对老化、破损部分及时修复或更换。

3.墙面、地面及顶棚：对公共区域的墙面、地面、顶棚进行巡查，对空鼓、起砂、脱落、渗漏等进行修补。

4.门窗：公共区域门窗、玻璃、五金配件的检查、维修与更换，确保开关灵活、关闭严密。

5.楼梯间及通道：楼梯扶手、踏步、栏杆的稳固性检查与维修，确保通道畅通、照明正常。

（二）公共设施设备维修维护

1.给排水系统：包括各类供水泵、管道、阀门、水表、消防栓、排污泵、化粪池、雨水井、污水井等。定期巡检、保养，确保水质达标、供水稳定、排水通畅，无跑冒滴漏现象。

2.供电系统：包括高低压配电柜、变压器、电缆线路、公共照明、应急电源、避雷设施等。严格按照电气安全规范进行操作和维护，保障供电安全、稳定，应急电源在突发情况下能正常启用。

3.消防系统：严格遵守消防法规，对火灾自动报警系统、自动喷水灭火系统、消火栓系统、防排烟系统、应急照明和疏散指示标志等进行定期检测、维护保养，确保其完好有效，相关记录齐全。

4.电梯设备：委托具有资质的专业单位进行定期维保，并对维保工作进行监督。确保电梯运行平稳、安全装置可靠，轿厢内通风、照明、通讯设施完好。

5.空调系统（如配备）：对中央空调或分体空调的主机、冷却塔、水泵、风管、末端设备等进行定期清洗、保养和检修，保证制冷/制热效果，节能运行。

6.安防系统：包括监控系统、门禁系统、对讲系统、巡更系统等。确保设备运行正常，图像清晰，记录完整，门禁功能可靠。

7.停车管理系统：道闸、车位锁、引导标识等设备的检查与维修，保障车辆进出有序。

8.公共照明：园区道路、楼道、大堂、停车场等公共区域照明灯具的日常巡检、维修与更换，确保照明充足。

9.绿化及附属设施：对公共区域的绿化植被进行养护，对花架、座椅、儿童游乐设施、健身器材、垃圾桶等附属设施进行检查、维修与清洁。

四、维修维护工作流程

（一）预防性维护

1.制定计划：工程主管根据设施设备的使用说明、行业标准及实际运行状况，制定年度、季度、月度预防性维护计划，明确维护项目、周期、负责人及所需资源。

2.实施保养：维修技工按照计划进行设备清洁、润滑、紧固、调整、更换易损件等保养工作，并详细记录保养内容、时间及设备状况。

3.效果评估：定期对预防性维护的效果进行评估，根据设备运行情况及技术发展，动态调整维护计划。

（二）故障性维修

1.报修受理：客服人员通过电话、APP、现场等多种渠道接收业主报