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《民法典》居住权的设立与行使

引言

居住权是自然人对他人所有的房屋及其附属设施享有占有、使用的权利，是满足特定主体基本居住需求的重要法律工具。《民法典》将居住权作为新增用益物权写入物权编，填补了我国传统物权体系中居住权益保障的制度空白，既回应了老龄化社会赡养、离婚后居住保障、以房养老等现实需求，也为家庭财产分配、房屋资源高效利用提供了更灵活的法律路径。本文将围绕居住权的设立规则、行使方式及实践要点展开系统分析，以期为理解这一制度的功能价值提供参考。

一、居住权的基础认知：制度定位与核心特征

居住权并非《民法典》独创的全新概念，其最早可追溯至罗马法中的“人役权”制度，旨在为特定身份关系的非所有权人提供基本居住保障。我国引入这一制度，既保留了传统居住权的核心功能，又结合国情进行了本土化改造，形成了具有中国特色的居住权制度体系。

（一）法律属性：用益物权的定位与意义

根据《民法典》相关规定，居住权被明确界定为用益物权，这意味着其不仅具有债权的相对性，更具备物权的对世效力。与租赁权等债权性居住权益相比，居住权的物权属性体现在三个方面：其一，权利效力更强，居住权设立后，所有权人若将房屋转让或抵押，居住权人仍可在约定期限内继续占有使用；其二，权利期限更稳定，租赁权最长不超过二十年且需到期续签，而居住权期限可由当事人约定至居住权人死亡，更符合长期居住保障需求；其三，权利取得需登记公示，通过不动产登记机构的登记程序，居住权的存在具有对外公示效力，能有效避免“一房多约”等纠纷。

（二）功能定位：从生存保障到资源配置

传统居住权以生存保障为核心，主要用于解决家庭成员间的居住需求，如父母为子女、配偶间设立居住权以保障基本生活。《民法典》中的居住权则扩展了功能边界，在保留生存保障功能的同时，增加了资源配置功能。例如，老年人可通过“以房养老”模式，将房屋所有权抵押给金融机构获取养老资金，同时为自己设立居住权，实现“以房换养”；离婚时，无房一方可通过居住权条款获得一定期限的居住保障，避免因财产分割导致无家可归；此外，居住权还可用于保障特殊群体（如保姆、亲属）的长期居住需求，平衡房屋所有权与实际使用需求的矛盾。

二、居住权的设立规则：形式要件与实质要件的双重约束

居住权的设立是启动这一制度的关键环节，需同时满足法律规定的形式要件与实质要件，否则可能导致设立行为无效或权利无法对抗第三人。

（一）形式要件：书面合同与登记程序的强制性要求

设立居住权的首要形式要件是签订书面合同。根据法律规定，设立居住权应当采用书面形式订立居住权合同，这一要求旨在明确双方权利义务，避免口头约定引发的争议。书面合同通常需包含以下内容：当事人的姓名或名称、住所；住宅的位置；居住的条件和要求；居住权期限；解决争议的方法等。例如，在父母为子女设立居住权的场景中，合同需明确居住权的起始时间（如子女成年后）、终止条件（如子女另行购房）、居住期间的费用承担（如物业费、水电费由谁支付）等细节，确保权利义务清晰可执行。

登记是居住权设立的生效要件。居住权合同签订后，需向不动产登记机构申请居住权登记，居住权自登记时设立。登记程序的意义在于通过公示产生公信力，使后续的房屋买受人、抵押权人等第三人知悉居住权的存在，避免权利冲突。若仅签订合同但未登记，居住权并未实际设立，此时居住权人仅能依据合同要求所有权人履行登记义务，无法对抗善意第三人。例如，所有权人在未登记的情况下将房屋出售给不知情的买受人，买受人可基于物权公示原则取得完整所有权，原居住权人只能向所有权人主张违约责任。

（二）实质要件：主体适格与客体合法的双重限制

居住权的主体需满足“特定身份关系或合理需求”的实质要求。居住权人一般为自然人，法人或非法人组织通常不能成为居住权主体，这与居住权的生存保障功能密切相关。权利主体既可以是所有权人的近亲属（如配偶、子女、父母），也可以是其他有合理居住需求的主体（如长期照顾老人的保姆、离婚后无房的前配偶）。需要注意的是，居住权具有人身专属性，原则上不得转让、继承，这一限制确保了居住权始终服务于特定主体的居住需求，避免被滥用为投资或交易工具。

居住权的客体需为合法的住宅。用于设立居住权的房屋必须是合法建造、产权清晰的住宅，违法建筑或权属存在争议的房屋不得设立居住权。此外，居住权的客体范围限于房屋的“居住功能”，即居住权人仅能将房屋用于生活居住，不得用于经营活动（如开设店铺、出租获利）。例如，若居住权合同约定“可将房屋部分出租”，该条款可能因违反居住权的功能限制而无效。

（三）特殊设立方式：遗嘱设立的程序与注意事项

除通过合同设立外，居住权还可通过遗嘱方式设立。遗嘱设立居住权是指房屋所有权人在遗嘱中明确为特定主体设立居住权，待遗嘱生效后，由继承人或遗嘱执行人协助办理居住权登记。与合同设立相比，遗嘱设立需注意以下特殊