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2025年房地产经纪人市场比较法应用技巧专题试卷及解析1

2025年房地产经纪人市场比较法应用技巧专题试卷及解析

2025年房地产经纪人市场比较法应用技巧专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、在运用市场比较法评估房地产价值时，选择可比实例的首要原则是？

A、交易日期与估价时点最接近

B、区位条件与估价对象最相似

C、交易价格最高

D、建筑面积最大

【答案】B

【解析】正确答案是B。市场比较法的核心是替代原则，即相似房地产在相似市场

条件下应有相似价格。区位是房地产价值最重要的决定因素，因此区位相似性是选择可

比实例的首要标准。A选项交易日期接近也很重要，但可通过交易日期修正解决；C选

项价格最高可能包含特殊因素；D选项建筑面积可通过面积修正处理。知识点：可比实

例选择标准。易错点：容易过分关注交易时间而忽视区位本质差异。

2、对可比实例进行交易情况修正时，通常不需要考虑的因素是？

A、买卖双方的特殊关系

B、交易税费的非正常承担

C、房地产的物理状况差异

D、急于出售或购买的特殊动机

【答案】C

【解析】正确答案是C。交易情况修正主要针对交易行为中的特殊因素，如A选项

的关联交易、B选项的税费转嫁、D选项的急售/急购等。C选项的物理状况差异属于

房地产状况修正范畴，不应在交易情况修正中处理。知识点：市场比较法修正体系。易

错点：容易混淆交易情况修正与房地产状况修正的适用范围。

3、在市场比较法中，房地产状况修正的核心依据是？

A、估价师的主观判断

B、可比实例的交易价格

C、房地产的区位、实物和权益状况差异

D、买方的心理预期

【答案】C

【解析】正确答案是C。房地产状况修正旨在消除可比实例与估价对象在区位、实

物（建筑结构、装修等）和权益（产权性质、使用年限等）方面的差异对价格的影响。

A选项主观判断需基于客观差异；B选项是修正对象而非依据；D选项属于市场心理因

素。知识点：房地产状况三要素。易错点：容易忽视权益状况的修正。

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4、当可比实例的交易日期早于估价时点6个月以上时，通常采用的修正是？

A、不进行修正

B、根据价格指数进行修正

C、直接采用交易价格

D、按银行利率调整

【答案】B

【解析】正确答案是B。房地产市场价格随时间波动，当交易日期与估价时点差异

较大时（通常超过3个月），必须采用价格指数或价格变动率进行修正。A和C选项

会忽略市场变化；D选项银行利率不能反映房地产价格变动。知识点：交易日期修正方

法。易错点：容易低估时间因素对价格的影响。

5、在商业地产市场比较法评估中，最重要的可比因素是？

A、建筑外观

B、临街状况和可见性

C、开发商品牌

D、物业管理公司

【答案】B

【解析】正确答案是B。商业地产价值高度依赖人流和商机，临街状况（如主干道

vs小巷）和可见性直接影响商业价值。A、C、D选项是次要因素。知识点：商业地产

特殊修正因素。易错点：容易用住宅地产思维评估商业地产。

6、市场比较法中，对可比实例进行权益状况修正时，通常不包括？

A、土地使用权剩余年限

B、抵押权设立情况

C、建筑物的实际成新率

D、租赁合同限制

【答案】C

【解析】正确答案是C。权益状况修正关注产权、他项权利等法律因素，如A选项

土地年限、B选项抵押权、D选项租约限制。C选项成新率属于实物状况范畴。知识点：

权益状况修正范围。易错点：容易将实物状况与权益状况混淆。

7、在比较法应用中，当可比实例与估价对象楼层不同时，应进行的修正是？

A、交易情况修正

B、交易日期修正

C、房地产状况修正

D、不单独修正

【答案】C

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