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《民法典》中“居住权”的设立与行使规则

引言

住房是民生之基，“住有所居”是社会公平的重要体现。在《民法典》出台前，我国法律体系中虽有租赁合同、遗嘱继承等制度可部分解决居住需求，但面对老龄化社会的养老保障、离婚后弱势方的居住安置、“以房养老”模式的权利平衡等现实问题，传统制度的局限性逐渐显现——租赁权的债权属性难以对抗所有权变动，遗嘱继承中的居住安排缺乏明确的物权保障。《民法典》创造性地将“居住权”纳入用益物权体系（第366条至第371条），以物权法定的形式为特定主体提供了长期、稳定的居住保障，既回应了社会需求，也完善了我国物权制度的体系化构建。本文将围绕居住权的设立规则与行使边界展开深入探讨，以期为理解这一制度的实践价值提供参考。

一、居住权的立法背景与制度价值

（一）从传统到现代：居住权的制度溯源

居住权并非《民法典》的全新创造，其制度根源可追溯至罗马法中的“人役权”。在罗马法体系中，居住权作为人役权的一种，旨在为特定身份关系中的弱势方（如未继承遗产的家庭成员）提供生活保障，具有“保障生存”的鲜明属性。这一理念被大陆法系国家继承，如《法国民法典》《德国民法典》均规定了居住权制度，但传统立法多将其限定于婚姻家庭领域，适用范围较为狭窄。

我国在《民法典》出台前，虽未明确规定居住权，但司法实践中已通过“居住权”的表述处理过类似纠纷。例如，离婚案件中常见“判决一方对共有房屋享有居住权”的裁判，但此类“居住权”因缺乏法律依据，性质上更接近债权，难以对抗房屋所有权的转让或抵押。这种“名实分离”的状态，既影响了裁判的统一性，也无法满足社会对长期稳定居住保障的需求。

（二）回应现实需求：居住权的制度价值

《民法典》引入居住权，本质上是对社会转型期多重需求的制度回应，其价值主要体现在三个方面：

其一，保障弱势群体权益。随着老龄化程度加深，部分老年人将房屋过户给子女后，可能面临“无房可居”的风险；离婚纠纷中，经济弱势方可能因房屋分割失去居住保障。居住权通过物权化的设计，为这些群体提供了“住有所居”的刚性保障。

其二，促进财产高效利用。在“以房养老”模式中，老年人可将房屋所有权抵押或转让，同时为自己设立居住权，既实现了财产的经济价值，又保留了基本居住需求，真正做到“物尽其用”。

其三，完善物权体系逻辑。我国《物权法》（已废止）规定了土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权，但缺乏针对“居住”这一基本需求的专项权利。居住权的加入，填补了用益物权在“生存保障”维度的空白，使物权体系更趋完整。

二、居住权的设立规则：从形式到实质的要件分析

（一）形式要件：书面合同与登记生效

根据《民法典》第367条，设立居住权应当采用书面形式订立合同。这一规定旨在明确权利义务边界，避免口头约定引发的争议。书面合同通常需包含以下内容：当事人的姓名或名称、住宅的位置、居住的条件和要求、居住权期限（可约定为具体年限或“至权利人死亡”）、解决争议的方法等。例如，老人将房屋赠与子女时，可通过书面合同约定“子女取得所有权，但老人享有终身居住权”，条款需明确房屋的具体地址、是否允许子女偶尔居住等细节。

值得注意的是，居住权的设立以“登记”为生效要件（第368条）。未办理登记的，居住权并未设立。这一规则与不动产物权变动的“登记生效主义”一致，既确保了权利的公示性，也避免了因权利隐蔽性导致的第三人利益受损。例如，若房屋所有权人A未登记即口头允许B居住，后A将房屋卖给C并办理过户，C有权要求B搬离，因B的“居住权”未登记，无法对抗善意第三人C。

（二）实质要件：主体、客体与内容的适格性

主体要件：设立人与居住权人

设立人需为住宅的所有权人或有权处分人（如经所有权人授权的代理人）。若房屋存在共有情况，需全体共有人一致同意方可设立居住权，否则可能因无权处分导致设立行为无效。居住权人则限于自然人，这是由居住权的“生存保障”属性决定的——法人或非法人组织无法实际“居住”，故被排除在权利主体之外。

客体要件：限于住宅

居住权的客体只能是用于居住的房屋，商业用房、厂房等非住宅类不动产不得设立居住权。实践中需注意“住改商”的特殊情形：若房屋原本为住宅，后被改为商铺，能否设立居住权？根据立法目的，居住权强调“居住”功能，即使房屋现状用于经营，只要其规划用途为住宅，仍可设立居住权；反之，若规划用途为商业，则不得设立。

内容要件：权利义务的明确性

居住权合同需明确居住的具体范围（如房屋的全部或部分房间）、居住条件（如是否包含水电暖等设施）、是否有偿（默认无偿，另有约定除外）等内容。例如，老人与子女签订的居住权合同可约定“居住范围为房屋内的主卧及客厅，子女需保持房屋内基本生活设施完好”；若涉及有偿设立（如以房养老中，金融机构支付价款换取房屋所有权，同时为老人设立有偿居住权），需明确费用标准及支付方式。

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