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2025年房地产估价师房地产估价方法（附答案）

考试时间：______分钟总分：______分姓名：______

一、单项选择题（请选择最符合题意的选项）

1.在运用市场比较法估价时，选取的可比实例应是（）。

A.与估价对象完全相同

B.在同一时间段内成交的类似房地产

C.价格信息能被公开获取

D.收益类型与估价对象完全一致

2.某宗房地产预计未来第一年的净收益为100万元，此后每年的净收益将在前一年的基础上增长5%，收益期限为无限年，采用报酬资本化法评估其价值，适宜采用的资本化率是（）。

A.5%

B.6%

C.10%

D.15%

3.采用成本法评估新建成的建筑物价值时，其重置成本通常是指（）。

A.估价时点重新建造全新状态该建筑物的必要支出

B.该建筑物在建造时的总投资额

C.当前市场上该类建筑物的平均造价

D.已使用若干年后的建筑物残值

4.下列关于假设开发法表述错误的是（）。

A.适用于具有开发潜力的土地估价

B.其本质是收益法的派生方法

C.需要预测开发完成后的房地产价值

D.不需要考虑开发过程中的各项成本和费用

5.某房地产在估价时点前的三年交易价格分别为600万元、660万元、720万元，若采用简单算术平均法确定其交易日期修正系数，则该系数约为（）。

A.1.067

B.1.077

C.1.087

D.1.097

6.某估价对象为一栋旧厂房，其建筑物重置成本为800万元，已使用10年，根据成新率估价法估算，该建筑物的实体成新率为60%，功能成新率为70%，经济成新率为50%，则该建筑物的折旧总额最接近于（）万元。

A.480

B.520

C.600

D.680

7.估价方法的选择主要取决于（）。

A.估价师的个人偏好

B.估价对象的特性

C.估价委托人的要求

D.市场比较法的普遍适用性

8.在房地产估价中，“合法原则”主要是指（）。

A.估价结果应得到估价委托人的认可

B.估价应以估价对象的合法状态为前提进行分析判断

C.估价活动应遵守国家法律法规和行业规范

D.估价报告应由注册房地产估价师签名盖章

9.某宗房地产的年净收益为80万元，市场报酬率为10%，土地剩余使用年限为40年，建筑物剩余使用年限为30年，建筑物价值在土地价值中所占比例为20%，则采用成本法评估该宗房地产价值时，其土地价值最接近于（）万元。

A.480

B.600

C.720

D.800

10.收益法适用的前提条件之一是（）。

A.房地产有明确的进入市场交易的可能性

B.房地产的未来收益能够可靠预测

C.房地产的收益具有唯一性

D.房地产的收益只能短期获取

二、多项选择题（请选择符合题意的选项，多选、错选均不得分）

1.运用市场比较法进行交易情况修正时，可能需要考虑的修正因素包括（）。

A.交易时间

B.交易税费负担方式

C.房地产状况差异

D.实际交易价格

E.付款方式

2.影响房地产重新购建成本的主要因素有（）。

A.土地位置

B.建筑设计

C.建筑材料

D.施工工艺

E.当地房地产市场状况

3.某估价对象为一宗临街商铺，运用假设开发法评估其价值时，需要预测的指标通常包括（）。

A.开发完成后的售价或租金

B.开发成本

C.销售费用

D.投资利息

E.估价对象现状价值

4.房地产状况修正的主要内容可能涉及（）等方面。

A.区位因素（繁华程度、交通便捷度等）

B.用途

C.权利状况

D.自然环境（景观、噪声等）

E.建筑物本身状况（结构、装修、设备等）

5.成本法适用于评估下列哪些房地产的价值？（）

A.新建成的建筑物

B.有大量有效交易案例的房地产

C.旧有建筑物

D.具有特殊意义的建筑物（如历史建筑）

E.价值较低的房地产

6.收益法的计算中，净收益通常是指（）。

A.潜在毛收入

B.有效毛收入

C.运营费用

D.净经营收入

E.净收益=