商品房预约合同违约救济研究.pdfVIP

摘要

摘要

《合同编通则司法解释》第6至8条在《民法典》的基础上进一步完善了我国的预

约合同制度，但并未对预约合同违约救济进行详细规定。面对这些问题，法官们常因观

点的差异而作出不同的裁判。

本文将近五年的裁判数据进行对比，援引案例进行分析，总结出商品房预约合同违

约救济在实务中存在未区分商品房预约合同类型、强制履行适用存在争议、损害赔偿范

围存在争议的问题。本文依据“内容决定说”的理论并参照《商品房销售管理办法》第

16条之规定确定了商品房预约合同内容完备程度的判断标准，根据此判断标准进一步将

商品房预约合同区分为“磋商型预约合同”和“缔约型预约合同”。在此分类的基础上

进一步确定了商品房预约合同强制履行的适用范围、适用条件以及违约损害赔偿范围。

本文具体内容包括五个部分：

（一）商品房预约合同违约救济概述。通过对国内外立法沿革以及相关理论的总结

和分析，对商品房预约合同的内涵、产生的效力以及违约救济的内涵进行界定。

（二）商品房预约合同违约救济之实证分析。检索近五年案例并进行统计分析，总

结出商品房预约合同在违约救济中存在未区分类型、强制履行适用存在争议、损害赔偿

范围存在争议的问题。

（三）违约救济中的商品房预约合同类型区分。以当事人对签订商品房预约合同的

信赖为切入点，论证了类型区分的必要性。依据“内容决定说”的理论，并参照《商品

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房销售管理办法》第条之规定，确定了判断商品房预约合同内容完备程度的主体标

准、标的物标准、价款标准和其他标准，并依据这些标准将商品房预约合同区分为磋商

型预约合同和缔约型预约合同。

（四）商品房预约合同强制履行适用。首先明确商品房预约合同的适用范围解决的

是商品房预约合同能否适用强制履行的问题，适用条件解决的是强制履行适用的限制问

题。其次，依据本文第三章的研究结论，将适用范围确定为缔约型预约合同适用强制履

行、磋商型预约合同不适用强制履行。最后，结合司法判例确定了强制履行应当具备履

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河北大学硕士学位论文

行可能性且不具备情事变更事由两个条件。

（五）商品房预约合同违约损害赔偿范围。依据本文第三章的研究结论，将损害赔

偿范围确定为缔约型预约合同赔偿履行利益损失、磋商型预约合同赔偿信赖利益损失，

将缔约机会损失的赔偿范围确定为达到价款标准的磋商型预约合同赔偿缔约机会损失、

未达到价款标准的磋商型预约合同排除适用缔约机会损失。

关键词：预约合同违约救济强制履行损害赔偿

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Abstract

Abstract

Articles6to8oftheJudicialInterpretationoftheGeneralPrinciplesofContractPartof

theCivilCodefurtherimprovethepre-contractsysteminChina,butnodetailedprovisions

aremadeconcerningremediesforbreachofpre-contractagreements.Facingtheseissues,

judgesoftenmakedifferentdecisionsduetodifferencesintheirviews.

Bycomparingjudgmentdatainthepastfiveyearsandcitingcasestudiestoanalyze,this

articlesummarizesthatremediesforbreachofpre-contractagreementsstillexistinpractice:

thereisnodifferentiationofpre-contra