（159页PPT）华融总结报告完整版1001).pptVIP

2002年10月8日文件、投资策划能力（STP模型）比较分析表明，华融的投资策划能力不强，有待提高某著名企业某著名企业华融项目发展计划预可行性分析市场需求分析（SEGMENTATION)目标客户群分析(TARGETING)客户定位分析(POSITIONING)产品设计概案设计公司选择有明确的经营理念和公司发展战略为指导有专业的高素质队伍和长期成功运作经验，项目成功率较高专业人员进行经济和行业分析，曾成功预测国某省市场将长久保持上升趋势准确分析出中高档住宅是是某省市场需求把中高等收入且具有一定文化素质人群作为最终服务对象利用品牌，统一形象，创造内涵。“建筑无限生活”认为建筑设计的差异性不重要，很少高成本聘请国外设计公司公司有统一战略规划，倡导规模经济，大手笔运作高成本聘请国外专业机构进行调研分析，与公司内研发分析对比，大型项目成功率较高市场需求分析准确，动态把握能力强，成功抢占商业房地产领域，购物广场开发在全国呈规模扩张住宅地产以中高档住宅和大面积小区建设为主，商业地产只建设未来需求较大的大型购物广场住宅地产把中高等收入和动迁户作为服务对象，商业地产把急于在中国拓展业务的国际零售商作为服务对象力求特色，创造精品，追求完美。注重设计品质，通常选择知名的设计公司政府任务导向型，圆满、经济、保质、按期是首要选择。多体现社会效益由政府有关部门代行个别项目有所体现，但总体能力不强个别项目有所体现，但总体能力不强个别项目有所体现，但总体能力不强特性鲜明，富有创意，又成功案例聘请国际著名设计公司2002年10月8日文件、某省市场竞争力的第三个问题是产品和服务系列问题在产品系列上，华融要明确的一个产品策略是：把住宅作为整区域开发中的一部分，还是作为独立的产品来发展优点不足适用情况住宅作为整区域开发的一部分住宅作为独立产品来开发清晰的定位独立运作，难度大没有综合优势在西城区和合作伙伴一起做地理位置，地段面积要有标准配套优势没有单独运作能力外埠战略选择战略行动为辅为主以某一公司为依托，主攻开某省市场住宅作为整区域开发的一部分住宅作为独立产品来开发2002年10月8日文件、在产品系列的选择上，必须有一个强烈的清晰的理念：

1、在西城区内，属政府股东指令性而不得已为之的，可以不分产品，都做；

2、除此之外，只选择符合战略定位的土地资源进行储备和开发，以便积极主动通过项目集中管理、集中精力、积累经验，从而形成核心竞争力，一定要避免非战略性、对形成核心竞争力没有帮助的项目。100%2007200620052004200320082010200920122013政府指令性开盘面积比例按照明确的核心竞争力战略去寻找、储备和开发的土地面积示意2002年10月8日文件、在服务系列上，华融的物业管理服务要走专业化的道路方案一方案二方案三方案四方式好处坏处不进入合资独立做，按楼盘分别成立物业公司按功能独立做：-电梯分公司-水暖电工分公司-保安分公司-清洁分公司不分心-如何使收入更稳定-如何使楼盘升值-未来的长期收入来源学习先进经验，获得增值的品牌便于积累经验，可以小规模开始-利益流失某省市场未必能换来技术和管理-专业化服务-水准更高-专业化程度低必须达到一定的规模才能形成专业化2002年10月8日文件、物业经营和物业管理服务的收入随着房地产主业的发展，应该形成以下趋势2007200620052004200320082010200920122013房地产当年开盘销售收入比例物业收入比例示意2002年10月8日文件、在香港，房地产行业属于成熟行业，地产公司为了维持企业业绩的持续性，一般在地产业务上兼顾物业开发（如住宅）和物业投资（如办公楼），避免业绩出现重大波动177亿港元82.67亿港元举例2002年10月8日文件、某省市场竞争力的第四个问某省市场区域全国化的问题项目某省市项目类型开发方式华融某著名企业某著名企业土地获得方式北京，尤其是以西城区为主中心商务区综合小区住宅小区从一级土地开发做起，逐步增加二级开发项目政府划拨市场购买10某省市（深圳、上海、北京、天津、沈阳等）中高档住宅小区只做二级土地开发市场购买一、二级土地开发都做中高档住宅小区大型购物广场1某省市（大连、北京、长春、成都、贵阳等）2002年10月8日文件、跨区域发展房地产主业，就要建立和健全五种核心能力全国性融资能力全国性品牌号召力管理一体化能力今后华融目前华融-本地