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物业财务管理核算制度指南

物业财务管理是物业管理工作的核心环节之一，它不仅关系到物业管理企业自身的生存与发展，更直接影响到业主的切身利益和物业的保值增值。建立一套科学、规范、严谨的物业财务管理核算制度，是提升物业管理水平、防范财务风险、保障各方权益的基石。本指南旨在为物业管理企业构建和完善财务管理制度提供系统性的框架和实操建议。

一、总则

（一）制度目的

本制度旨在规范物业管理企业的财务行为，加强财务管理和经济核算，提高资金使用效益，确保财务信息的真实、准确、完整，保护业主及企业的合法权益，促进物业管理行业的健康发展。

（二）适用范围

本制度适用于物业管理企业及其所管理的各类物业项目，包括住宅、商业、办公、工业等。各物业项目可根据自身特点和管理需求，在本制度基础上制定具体的实施细则。

（三）基本原则

1.合法性原则。严格遵守国家有关财经法律法规、会计准则及行业相关规定。

2.权责发生制原则。会计核算以权责发生制为基础，正确划分收入和费用的归属期。

3.配比原则。收入与其相关的成本、费用应当相互配比。

4.稳健性原则。会计核算应保持必要的谨慎，不得多计资产或收益、少计负债或费用。

5.明晰性原则。会计记录和财务报告应当清晰明了，便于理解和利用。

6.重要性原则。对于重要的经济业务，应当单独核算、重点反映。

二、会计核算

（一）会计科目设置

根据物业管理行业的特点，在国家统一会计制度的框架下，科学设置会计科目。主要包括资产类（如现金、银行存款、应收账款、其他应收款、固定资产、低值易耗品等）、负债类（如应付账款、其他应付款、预收账款、应交税费等）、所有者权益类、成本类及损益类（如主营业务收入、主营业务成本、管理费用、财务费用等）科目。特别应针对物业收入（如物业管理费、停车费、公摊水电费、特约服务费等）和成本费用（如人工成本、维修养护费、清洁绿化费、公共能耗费等）设置明细科目，确保核算的精细化。

（二）收入核算

1.物业管理费：按照物业服务合同约定的标准和方式确认收入。通常按月或按季度预收，已确认的应收未收物业费应及时入账。对于欠费情况，应建立台账，加强催收。

2.停车费：区分产权车位、公摊车位等不同类型，分别核算收入。计时收费、包月/年收费等方式应清晰记录。

3.公摊水电费：严格按照实际发生和分摊标准进行核算，向业主或使用人代收的公摊水电费，应与物业服务企业自身耗用部分严格区分。

4.特约服务费：为业主或使用人提供的专项服务（如家政、维修、装修管理等）所取得的收入，应单独核算。

5.其他收入：如物业共用部位、共用设施设备经营收入（如广告位出租、场地租赁等）、废品回收收入等，均需合规核算，并按规定分配。

（三）成本与费用核算

1.直接成本：直接为特定物业项目服务发生的费用，如项目人员薪酬福利、维修养护材料费及外包维修费、清洁绿化费、公共水电费、电梯维保费、安防系统运行费等。应按项目归集核算。

2.间接费用：物业服务企业总部或管理处为组织和管理多个物业项目而发生的费用，如管理人员薪酬、办公费、差旅费、培训费、折旧费、水电费等。应合理选择分配方法（如按面积、按收入比例等）分摊至各受益项目。

3.期间费用：包括管理费用、销售费用（如有）、财务费用，严格按照会计准则规定核算。

成本费用核算应遵循真实性、及时性原则，严格审核原始凭证，确保支出合规、票据合法。

（四）代收代付业务核算

对于代收的水电费、燃气费、有线电视费等，应设置专门的往来科目核算，及时与相关单位结算，不得挪作他用或长期挂账。代付费用应取得合法凭证。

（五）固定资产与存货核算

1.固定资产：对于达到标准的房屋建筑物、设备设施、交通工具等，应建立固定资产台账，按规定计提折旧，定期进行盘点。

2.存货：主要包括维修用材料、办公用品、清洁用品等，应建立出入库管理制度，定期盘点，确保账实相符。

三、预算管理

（一）预算编制

物业服务企业应于年度开始前，根据各物业项目的实际情况、年度经营目标以及市场变化趋势，科学编制年度财务预算。预算应包括收入预算、成本费用预算、资本性支出预算（如有）、现金流量预算等。预算编制应广泛征求意见，做到全面、细致、可行。

（二）预算执行与控制

预算一经批准，应严格执行。财务部门应定期（如每月、每季度）对预算执行情况进行跟踪、分析，将实际发生数与预算数进行对比，找出差异，分析原因，并及时向管理层报告。对超预算或预算外支出，应建立严格的审批程序。

（三）预算调整与考核

当内外部环境发生重大变化，导致原预算无法执行时，应按规定程序进行预算调整。年度终了，应对预算执行情况进行考核评价，将预算完成情况与绩效挂钩，总结经验教训，改进预算管理工作。

四、资金管理

（一）收款管理

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