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房屋产权登记错误行政赔偿案例

引言

房屋产权登记是不动产管理的核心环节，不仅是确认物权归属的法定程序，更直接关系到公民、法人的财产权益。当登记机关因过失或违法行为导致登记错误时，如何通过行政赔偿弥补当事人损失，成为司法实践中的重要课题。近年来，随着不动产统一登记制度的推进和公民权利意识的提升，因登记错误引发的行政赔偿案件数量逐年增加。这类案件既涉及行政机关的履职规范，又关联民事权益的保护边界，其处理结果对规范行政行为、维护社会公平具有双重意义。本文将结合典型案例，从登记错误的类型、法律依据、司法实践等维度展开分析，探讨行政赔偿的认定逻辑与实践难点。

一、房屋产权登记错误的常见类型与行政赔偿的法律基础

（一）登记错误的主要表现形式

房屋产权登记错误可分为“程序错误”与“实体错误”两大类。程序错误主要指登记机关未严格履行法定程序，如未依法进行公告、未核实申请人身份、遗漏必要登记环节等。例如，某案例中，登记机关在办理房屋继承登记时，未要求全部继承人到场签字，仅依据部分继承人提交的材料即完成产权变更，导致其他继承人的权益受损。

实体错误则涉及登记内容与真实权利状态不符，具体包括三种情形：其一为“权利主体错误”，如将实际产权人张某的姓名错误登记为李某；其二为“权利范围错误”，如将建筑面积120平方米的房屋登记为150平方米，或遗漏共有权人信息；其三为“权利限制错误”，如未依法登记抵押权、查封等限制物权的信息，导致后续交易中买受人因权利瑕疵遭受损失。

（二）行政赔偿的法律依据与责任构成

行政赔偿的核心法律依据是《中华人民共和国国家赔偿法》（以下简称《国家赔偿法》）与《不动产登记暂行条例》。根据《国家赔偿法》第四条，行政机关及其工作人员在行使行政职权时，因违法行为造成财产损害的，受害人有权取得赔偿。《不动产登记暂行条例》第二十九条进一步明确，登记机构登记错误给他人造成损害的，需依法承担赔偿责任。

责任构成需满足三个要件：首先，登记机关存在违法或过失行为。这里的“违法”包括违反法定程序（如未核实材料真实性）、超越职权（如对无处分权的房屋进行登记）；“过失”则指应当预见登记错误风险但因疏忽未避免，例如未发现申请人提交的伪造权属证明。其次，存在实际损害结果，即当事人因登记错误遭受了财产损失，如房屋被错误转移导致无法收回、因登记信息错误无法获得贷款等。最后，违法或过失行为与损害结果之间存在因果关系，即登记错误是导致损失的直接原因。

二、典型案例的多维度分析

（一）因材料审查不严导致的重复登记案

王某与李某系兄妹，其父母生前留有一套房产，未立遗嘱。父母去世后，王某伪造李某放弃继承的声明，单独向登记机关申请产权变更登记。登记机关仅形式审查了材料，未核实李某签字的真实性，即将房屋登记至王某名下。数年后，李某发现产权被侵，起诉登记机关要求赔偿。

法院审理认为，登记机关虽对申请材料进行了形式审查，但根据《不动产登记暂行条例》第十七条，对可能存在权属争议的登记申请，登记机构应进一步核实。本案中，李某作为法定继承人未到场，登记机关未要求王某提供公证材料或联系李某确认，属于未尽合理审查义务的过失行为。最终判决登记机关承担部分赔偿责任，赔偿金额以房屋市场价值的30%计算（因王某作为直接侵权人承担主要责任）。

（二）因程序瑕疵引发的共有权遗漏案

张某与妻子陈某婚后共同购买一套房屋，购房合同登记为两人共有。但张某办理产权登记时，谎称陈某已放弃共有权，仅提交了单方申请。登记机关未核对购房合同的共有信息，也未要求张某提供陈某的书面声明，即颁发了单独所有的房产证。后张某擅自将房屋出售给不知情的第三人，陈某起诉要求确认买卖合同无效并追究登记机关责任。

本案争议焦点在于：登记机关是否需对共有权遗漏承担赔偿责任？法院认为，根据《不动产登记暂行条例实施细则》第十一条，共有不动产申请登记的，应当由全体共有人共同申请。登记机关在受理单方申请时，未审查购房合同的共有约定，违反了法定程序，构成程序违法。尽管第三人因善意取得制度取得房屋所有权，陈某无法追回房屋，但登记机关的程序违法行为导致其丧失了通过登记公示主张共有权的机会，因此需赔偿陈某的财产损失（以房屋市场价值的50%计算，即陈某应享有的共有份额）。

（三）因登记信息未及时更新导致的抵押权纠纷

某银行与借款人赵某签订抵押贷款合同，约定以赵某名下房屋作为抵押，并向登记机关申请抵押登记。登记机关完成登记后，赵某通过伪造涂销抵押的材料，再次申请解除抵押登记。登记机关未核实银行是否同意解除抵押，即办理了涂销手续。后赵某因无力还款，银行起诉要求实现抵押权，发现抵押已被错误涂销。

法院审理指出，抵押登记的涂销需由抵押权人（银行）或经其授权的代理人申请，登记机关在未核实申请人身份及银行意思表示的情况下办理涂销，属于重大过失。银行因登记错误无法实现抵押权