宜春金桥贸易广场项目.pptxVIP

金桥贸易广场项目分析项目现状项目本体分析

金桥贸易广场总建面56万方，其中综合批发市场总建面逾27万方，住宅总建面29.5万方金桥贸易广场概况金桥贸易广场总体规划指标类别面积用地性质容积率总用地面积284.97亩商服、商住——其中A93.9亩商服1.84B93.53亩商服1.84C97.54亩商住配套3.83项目总建筑面积：56.2万方，其中商业区（A+B地块）用地总建面26.72万方；其中商住配套区（C地块）用地面积29.49万方。项目开发商：宜春同力实业有限公司。项目地址：宜春市袁州大道598号。

金桥贸易广场分两期开发，一期工程完成超50%金桥贸易广场概况项目A+B地块沿宜浦路加油站2017年年底搬迁，目前该地块空置，开发商计划二期（部分商铺、酒店写字楼、集中商业）再开发，且规划可修改。已基本建成区域，市场商铺封顶完工并取得预售，沿街三栋办公楼正在建设中。项目A+B地块综合批发市场总体规划指标项目数值总用地面积131719.8㎡总建筑面积267182.32㎡其中2397730.04㎡?计容建筑面积221614.22㎡不计容建筑面积45568.10㎡容积率1.68建筑密度41.29%绿地率20%机动车位2255个其中地上车位1272个地下车位983已经基本封顶建成商铺正在打地基项目地块C住宅用地，开发商暂未做规划，也为纳入到项目融资需求和合作中，但可以考虑合作开发。宜浦路

金桥贸易广场效果图与目前进度实景图金桥贸易广场概况项目A+B地块金桥贸易广场鸟瞰图商铺二楼透视图，二楼全部连通可行车一期在建商铺实景图一期已建成商铺和办公楼

金桥贸易广场总建面57万方，其中综合批发市场逾28万方，住宅29.5万方金桥贸易广场概况项目A+B地块、商服项目C地块、商住拆迁还建小区，已建成并入住秀江山体项目区位：东面紧临大型成片山体，处于城区东向扩展终点边界；南临宜浦路工业区，可便捷进入高速通达新余、萍乡；西向距离高铁站2公里，直线距离袁州区政府新楼3公里，直线距离核心商圈7公里；北向受山体和秀江合围，无北向发展扩展条件。地块价值评价：地块区位交通较为便捷，但周边医院、教育生活配套不全，地块东面和北面无城市发展扩展空间，地块未来升值空间受限。A、B地块作为专业批发市场定位，商贸批发物流优势显著，地块价值较高。C地块依山傍水环境价值高，但区位和配套非常弱势、加上高容积率，超高层住宅成本挤压利润空间，住宅产品市场风险较高。此地块升值空间较小。宜浦路清宜线绕城路

初步判断项目专业市场部分主要为债权融资需求，开发商倾向自持物业，通过招商运营提升自持物业价值金桥贸易广场分析金桥贸易广场一期已完工区域，于2017年1月取得预售2.26万方商铺预售，于2017年8月取得1.84万方商铺预售。销售情况：目前销售代理公司代销，销售均价6000元/㎡，主要客群为宜春区域家居建材、食品、机电等批发商贸易商。由于项目前期投资资金通过向宜春贸易商会会员募资，很多债权通过商铺抵债偿还。目前一楼二楼可售面积较少，主要剩下三楼商铺（开发商计划自持运营）。开发商目前已经主动暂停商铺销售。开发商实际控制人黎建荣，计划将三楼全部自持并打造成厂家/商户产品体验展示中心进行运营，市场以批发贸易为主体兼具零售商业体验功能，二期导入旅游客群的酒店住宿和土特产消费需求。计划提高商业配套比例，对批发行业和商户招商运营重新定位策划，选取优质商户和业态，将项目打造成宜春形象标杆项目。开发商融资需求：项目一期在建商铺区域需要融资、二期开发需要融资。开发商就此部分总融资规模为3亿元。三期商住地块合作方如果有兴趣，可合作开发，或者债权形式投资住宅地块。评价：从与开发商首次碰面，了解的情况，开发商向家具建材、机电等本地商会的会员募资投资项目一期开发，很多商铺被用来抵商户的投资款。开发商实际控制人将其利润主动沉淀在三楼自持商铺物业中，其也看中通过后期招商运营提升自持物业价值。专业市场商业附加值相对零售商业物业较低，受房地产市场政策影响较小。客群主要为商户和产业企业，项目实际去化周期需要实地调研后分析。