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亚运城天成双合同

亚运城天成作为广州番禺区亚运城板块的重要组团，其在销售过程中采用的“双合同”模式，是房地产调控政策与市场供需矛盾交织下的典型产物。该组团由雅居乐主导开发，总建筑面积达46.37万平方米，共3049户，于2018年前后推向市场。彼时，广州正处于限价政策严格执行阶段，番禺区新房备案价普遍被限制在2.5万-3万元/平方米区间，而亚运城天成作为配套成熟的大盘项目，市场实际成交价远超这一标准，双合同由此成为开发商平衡利润与政策限制的主要手段。

从操作模式来看，亚运城天成的双合同呈现出“购房合同+装修协议”的经典结构。以一套100平方米的三居室为例，开发商会将房屋备案价设定为2.8万元/平方米，对应《商品房买卖合同》总价280万元，而实际成交价与备案价的差额部分（通常为8000-10000元/平方米）则以“装修升级服务费”的名义签订补充协议，这部分费用需在签约时一次性支付。这种拆分方式使得购房者的首付压力显著增加：按照当时首套房30%的首付比例计算，合同房款需支付84万元，而额外的80-100万元装修款需全额现金支付，实际首付金额高达164-184万元，远超普通购房者的资金承受能力。更值得注意的是，部分房源还捆绑了车位销售协议，要求购房者以20-30万元的价格同步购买产权车位，进一步加剧了资金压力。

双合同的形成与特定时期的政策环境密切相关。2017-2020年，广州为抑制房价过快上涨，实施严格的限价政策，要求新房备案价不得超过周边二手房价的1.1倍，且年度涨幅不得超过5%。亚运城板块因拥有广铁一中番禺校区等优质教育资源，以及地铁4号线海傍站的交通便利，市场需求旺盛，实际成交价与备案价的差距持续扩大。开发商为维持合理利润，不得不通过双合同变相突破限价。与此同时，金融机构对房地产开发贷款的收紧，使得开发商更倾向于通过装修款快速回笼资金，缓解现金流压力。这种政策与市场的博弈，在亚运城天成等热门楼盘中表现得尤为突出。

该模式对市场的影响具有多维度渗透的特点。在开发商层面，双合同虽然短期内实现了利润保全，但也带来了潜在风险。亚运城天成的装修协议由第三方装修公司签订，部分业主反映实际装修标准与协议承诺存在差距，木地板起翘、墙面渗水等质量问题频发，导致维权事件时有发生。据业主论坛不完全统计，2019-2020年间，亚运城天成累计发生12起群体性投诉，涉及装修质量、产权办理等问题，对项目口碑造成负面影响。在购房者层面，除首付压力倍增外，双合同还带来长期权益损害：装修款部分不计入房屋总价，导致购房者在办理公积金贷款时可贷额度降低，且未来二手房交易时，这部分费用无法纳入房屋原值，需承担更高的个人所得税。有中介机构测算，一套包含100万元装修款的房源，二次交易时购房者需多缴纳约5.6万元税款。

对于市场秩序而言，亚运城天成的双合同现象加剧了区域市场的不公平竞争。周边非限价楼盘以正常合同销售，首付比例仅需30%，而亚运城天成的实际首付比例高达60%以上，迫使部分刚需购房者转向二手房市场。2019年番禺区二手房成交套数同比上涨18%，其中亚运城板块占比达23%，一定程度上反映了双合同对新房市场的分流效应。同时，这种模式也削弱了调控政策的执行效果，备案价与实际成交价的严重背离，使得官方房价统计数据失真，影响政策制定的精准性。

面对双合同困局，购房者的应对策略呈现出明显的阶段性演变。早期（2018-2019年），部分业主采取联合维权方式，通过向住建部门投诉、媒体曝光等途径要求开发商整改。2019年3月，亚运城天成200余名业主集体投诉装修款未开具正规发票，最终促使开发商补开发票并赔偿税费损失。随着市场认知深化，购房者逐渐转向更为理性的应对方式：在选房阶段，通过查阅住建局备案系统核实真实备案价，对比周边楼盘价差；签约时要求将装修标准细化至材料品牌、型号及保修条款，并留存样板间视频、照片等证据；对于资金压力较大的购房者，选择“首付分期”等变通方式，部分开发商提供的装修款分期方案（分3-5年免息支付）在一定程度上缓解了支付压力。

政策层面的调整也为购房者提供了新的应对空间。2021年广州出台新规，要求装修款与房价合并备案，且装修标准不得超过2000元/平方米，亚运城天成后续加推房源的双合同现象得到遏制。对于已签订双合同的业主，可依据《民法典》第五百三十三条“情势变更”原则，主张因政策调整导致合同显失公平，要求变更装修款支付方式。2022年番禺区法院审理的亚运城天成业主诉开发商案中，法院支持了业主的部分诉求，判决开发商允许业主将剩余装修款纳入按揭贷款。

从长远来看，亚运城天成双合同事件折射出房地产市场调控的深层矛盾。一方面，限价政策在短期内抑制了房价过快上涨，但也扭曲了市场信号，导致供需关系无法通过价格机制有效调节；另一方面，开发商通过金融创新规避政策限制