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老旧小区改造项目评估报告

作为从事城市更新与社区服务工作近十年的项目评估员，我参与过十余个老旧小区改造项目的全流程跟踪与效果评估。此次负责的XX小区（化名）改造项目，是区域内首批“民生优先、共建共享”试点项目，从前期调研到竣工后回访，我全程深度参与。以下基于实地勘察记录、200余份居民问卷、30余场座谈会资料及近半年的跟踪观察，形成本评估报告。

一、引言：为什么要做这份评估？

老旧小区改造不仅是“拆旧墙、铺新路”的硬件升级，更是提升居民生活品质、激活社区活力的“民心工程”。XX小区建成于上世纪90年代，共有7栋楼286户居民，曾因“屋顶漏雨靠塑料布补、路灯坏了半年没人修、汽车和电动车抢过道”等问题，被居民戏称为“城市里的老破小”。

202X年，该小区被纳入区域老旧小区改造计划。改造完成后，我们需要回答三个核心问题：改造是否真正解决了居民的“急难愁盼”？投入的资金和资源是否实现了效益最大化？改造后的小区能否“长治久美”？这份评估报告，既是对项目成果的总结，更是为后续同类项目提供可复制的经验与改进方向。

二、项目概况：改造前的“旧模样”与改造中的“新蓝图”

2.1改造前的痛点：从居民“吐槽清单”看问题

202X年初，我们团队带着问卷和笔记本走进小区，听居民“倒苦水”。这些真实的声音，构成了改造的“需求清单”：

建筑老化严重：7栋楼中5栋顶层存在漏水问题，2栋外墙瓷砖脱落；楼道墙皮大块剥落，扶手锈迹斑斑，夜间光线昏暗。

设施功能缺失：没有集中供暖，80%的住户靠空调取暖；停车位仅20个，“抢车位”引发的邻里矛盾占社区调解量的40%；雨污合流管道经常堵塞，一下大雨，一楼住户家的下水道就“反水”。

环境杂乱无序：公共绿地被居民种成“菜园”，堆着旧家具、废弃自行车；楼道里堆满纸箱、花盆，消防通道长期被占。一位72岁的王大爷指着单元门说：“我孙子坐轮椅，这台阶得我抱上抱下，万一哪天摔了……”

2.2改造方案的制定：从“政府配菜”到“居民点菜”

针对这些痛点，项目组打破以往“统一设计、统一施工”的模式，创新采用“三轮意见征集+方案公示”机制：

第一轮“问题征集”：通过入户访谈、线上问卷，收集到237条具体诉求，排名前三的是“解决屋顶漏水”（189票）、“增加停车位”（172票）、“改造楼道照明”（165票）。

第二轮“方案讨论”：组织5场“院坝会”，邀请设计师现场画图讲解，比如停车位是“见缝插针”还是“拆绿建位”？居民争论最激烈的是“是否加装电梯”——低楼层住户担心遮挡采光，高楼层老人则攥着体检报告说“爬不动了”。最终，综合多数意见，选择2栋高楼层（6层）试点加装电梯。

第三轮“细节确认”：小到楼道灭火器的位置、健身器材的高度，大到绿化植物的选择（居民要求种“好活的本土树，别整开花招虫的”），都反复调整。比如原计划种樱花树，后来改种香樟，因为多位阿姨说“落花期打扫麻烦，香樟四季常绿还驱蚊”。

三、实施过程评估：“改造阵痛”中的多方协同

3.1施工阶段的挑战与应对

改造不是“开机器、铺材料”这么简单。施工初期，居民的抵触情绪一度很浓——挖断过一次水管，导致整栋楼停水半天；运材料的卡车压坏了刚铺的水泥地；拆除违建时，有位住户坐在自家搭建的“阳光房”里不肯出来……

项目组总结出“三字诀”化解矛盾：

“快”：问题不隔夜。比如水管挖断后，施工方2小时内调来送水车，社区工作人员挨家挨户通知接水，当天夜里就修好了管道。

“细”：工序提前公示。每周在小区公告栏贴“施工进度表”，注明哪几天修屋顶（可能有噪音）、哪几天铺路面（需绕行），让居民“心里有底”。

“情”：把居民当家人。80岁的李奶奶独自居住，施工时家里堆了沙土，项目经理带着工人上门打扫，还帮她把晾晒的被子搬到安全区域。后来李奶奶逢人就说：“这些小伙子比我亲孙子还贴心。”

3.2关键节点的质量把控

作为评估员，我重点跟踪了三个“易出问题”环节：

防水工程：屋顶防水是居民最关心的“保命工程”。我们要求施工方在铺设防水卷材后，做48小时闭水试验，全程录像存档。实测中，有1栋楼的闭水试验发现局部渗漏，立即返工。

管线改造：小区地下管线错综复杂，前期探测时发现有一条废弃的煤气管道未登记。项目组协调燃气公司现场确认，调整了开挖方案，避免了安全事故。

电梯加装：试点的2栋楼电梯安装时，我们邀请市场监管部门提前介入，从井道结构到电梯品牌（居民投票选了性价比高的国产品牌），每一步都严格验收。

四、改造成效评估：从“面子”到“里子”的蜕变

4.1居住环境：“老小区”有了“新颜值”

改造后，小区的变化肉眼可见：

建筑外立面统一刷成米黄色，脱落的瓷砖换成了真石漆；楼道墙面刷了防水腻子，装了声控LED灯，扶手重新包了木皮——张阿姨说：“现在晚上下楼，不用打手机电筒了，心里踏实多了。”

路面全部换成透水混凝土，原先的“