房子认购书合同.docVIP

房子认购书合同

房子认购书合同是商品房交易过程中，购房者与开发商在签订正式商品房买卖合同前达成的预约协议，用于明确双方在特定期限内订立正式合同的意向及相关权利义务。作为购房流程中的重要法律文件，认购书虽非法定必经程序，却在实践中广泛应用，其内容直接影响后续交易的顺利程度。

一、认购书的法律性质

根据《民法典》及相关司法解释，认购书属于预约合同，具有独立法律效力。它与正式商品房买卖合同的核心区别在于：前者以“将来订立本约合同”为目的，后者则直接约定房屋买卖的具体权利义务。最高人民法院明确，认购书只要包含当事人信息、标的房屋基本情况、价款、定金条款等核心内容，即视为有效合同，双方需受其约束。例如，若开发商在认购书签订后擅自将房屋出售给第三方，需承担双倍返还定金的违约责任；购房者无正当理由拒绝签订正式合同，亦无权要求返还已支付的定金。

二、认购书的主要条款

一份规范的认购书通常包含以下关键内容：

（一）当事人基本信息

需明确开发商与购房者的身份信息：开发商应注明企业名称、统一社会信用代码、法定代表人等；购房者若为个人，需填写姓名、身份证号、联系方式；若为法人或其他组织，则需注明单位名称、住所地及法定代表人。信息不全可能导致合同主体认定不清，增加纠纷风险。

（二）标的房屋详情

坐落位置：需精确到具体楼栋、单元及房号，例如“XX小区3号楼2单元1502室”，避免因表述模糊导致开发商以“同户型房屋”替代。

面积约定：应同时注明建筑面积、套内建筑面积及公摊面积，并明确面积差异处理方式。根据规定，若实测面积与认购书约定误差绝对值超过3%，购房者有权解除合同并要求返还定金。

价款与付款方式：需写明房屋单价、总价款及定金金额，同时约定定金在后续购房款中的抵扣方式（如“定金自动转为首付款”）。付款方式需明确是全款、按揭还是分期付款，按揭购房还应注明贷款银行及大致办理期限。

（三）合同履行期限

核心为签订正式合同的时间，例如“乙方应于2025年12月31日前到甲方售楼处协商签订《商品房买卖合同》”。若因特殊情况需延期，双方应签订书面补充协议，否则超期可能被视为违约。

（四）定金条款

定金是认购书的核心担保条款，需明确以下内容：

定金金额：通常不超过总房款的20%，超出部分不产生定金效力；

定金罚则：购房者违约则定金不退，开发商违约需双倍返还定金；

免责情形：若因不可归责于双方的事由（如政策变动导致无法贷款）未能签订正式合同，开发商应全额退还定金。

（五）违约责任

除定金罚则外，还可约定其他违约情形，如：

开发商逾期交房的违约金计算方式（如每日按总房款的万分之五支付）；

购房者逾期支付房款的处理方式（如逾期超过15日，开发商有权解除认购书并没收定金）。

三、签订认购书的注意事项

（一）核查开发商资质

购房者需要求开发商出示“五证两书”原件，即《国有土地使用权证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证》及《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》。尤其需注意《商品房预售许可证》的有效性，无此证的项目可能存在产权风险，认购书亦可能因违反法律强制性规定而无效。

（二）明确面积差异处理

若认购书中仅约定建筑面积，需补充套内面积及公摊面积的具体数值，并注明“最终面积以产权登记面积为准”。同时约定面积误差的处理方式，例如“误差在3%以内的，按实测面积结算房款；超出3%的，购房者有权退房并要求返还已付款项”。

（三）细化定金条款

避免签订“定金概不退还”等单方面不利条款，可补充约定：“若因双方对正式合同条款协商不一致导致无法签约，开发商应于7日内退还定金”。此外，需区分“定金”与“订金”：前者具有担保性质，适用定金罚则；后者仅为预付款，不产生担保效力，任何一方违约均可要求返还。

（四）补充协议的签订

开发商提供的认购书多为格式文本，购房者可通过补充协议维护权益。例如，将广告宣传中的承诺（如“小区配套双语幼儿园”“绿化率不低于35%”）写入补充协议，或约定“若房屋实测面积与宣传面积误差超过2%，购房者有权解除合同”。

四、常见纠纷及解决方式

（一）定金返还纠纷

典型情形：购房者支付定金后因贷款未获批、家庭突发变故等原因无法购房，开发商拒绝退还定金。

解决途径：

若因购房者个人原因（如信用不良导致贷款失败），开发商有权没收定金；

若因政策调整（如限购政策出台）或开发商原因（如未取得预售许可证），购房者可要求全额返还定金；

协商不成时，可向法院起诉，提交认购书、定金支付凭证等证据，主张返还定金。

（二）房屋信息不符纠纷

典型情形：认购书约定房屋为“东南朝向”，签订正式合同时却发现为“西南朝向”；或宣传材料中承诺的“飘窗”实际为“普通窗户”。

解决途径：购房者可依据《广告法》及认购书约定，要求开发商承担违约责任，如赔偿差价损失或解除认