2026年土地估价师考试题库（附答案和详细解析）（0101）.docxVIP

土地估价师考试试卷

一、单项选择题（共10题，每题1分，共10分）

市场比较法中，对可比实例进行修正时，首要进行的是（）。

A.交易情况修正

B.交易日期修正

C.区域因素修正

D.个别因素修正

答案：A

解析：市场比较法的修正顺序为：先修正交易情况（排除非公平交易影响），再修正交易日期（调整时间因素），最后修正区域因素和个别因素（反映区位和宗地差异）。因此首要步骤是交易情况修正。

下列土地估价方法中，最适用于新开发土地估价的是（）。

A.市场比较法

B.收益法

C.成本法

D.剩余法

答案：C

解析：成本法通过计算土地取得成本、开发成本、管理费用、投资利息、销售税费和开发利润来评估地价，适用于新开发土地或缺乏交易案例、收益数据的土地，因此最适用于新开发土地。

根据《城镇土地估价规程》，工业用地的最高使用年限为（）。

A.40年

B.50年

C.60年

D.70年

答案：B

解析：《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，工业用地出让最高年限为50年，居住用地70年，商业用地40年。

土地还原利率与银行一年期定期存款利率的关系通常为（）。

A.前者低于后者

B.前者等于后者

C.前者高于后者

D.无必然联系

答案：C

解析：土地投资存在风险（如市场波动、政策变化），因此还原利率需包含风险补偿，通常高于无风险利率（如银行定期存款利率）。

剩余法评估待开发土地价格时，若开发项目为商品房，则总开发价值应扣除（）。

A.土地取得成本

B.开发成本

C.销售税费

D.开发商利润

答案：C

解析：剩余法公式为：地价=开发完成后价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-开发商利润。因此总开发价值需扣除销售税费等后续成本。

下列因素中，属于地价区域因素的是（）。

A.宗地形状

B.区域交通条件

C.土地使用年限

D.容积率

答案：B

解析：区域因素指影响区域内所有宗地价格的因素（如交通、配套、规划），个别因素指宗地自身特征（如形状、容积率、使用年限）。

基准地价修正法评估宗地价格时，关键步骤是（）。

A.确定基准地价

B.进行期日修正

C.选择可比实例

D.计算开发成本

答案：B

解析：基准地价修正法以基准地价为基础，需通过期日修正（时间因素）、区域因素修正、个别因素修正等调整到估价时点的宗地价格，其中期日修正是关键。

下列土地权利中，不影响土地价格的是（）。

A.土地所有权

B.土地使用权

C.地役权

D.抵押权

答案：D

解析：抵押权是担保物权，不直接影响土地使用价值；所有权（归属）、使用权（占有收益）、地役权（利用限制）均直接影响土地权益和价格。

土地估价报告中，“估价依据”不包括（）。

A.《土地管理法》

B.《城镇土地估价规程》

C.委托人提供的权属证明

D.估价师个人经验

答案：D

解析：估价依据需为法律法规、技术规范、权属资料等客观文件，估价师个人经验属于专业判断，不属于“依据”。

最有效利用原则要求估价时应考虑土地的（）。

A.历史用途

B.当前用途

C.法定最高用途

D.未来最佳用途

答案：D

解析：最有效利用原则指在合法前提下，土地在未来最可能实现的、能带来最大收益的用途，因此需考虑未来最佳用途。

二、多项选择题（共10题，每题2分，共20分）

下列属于土地估价原则的有（）。

A.合法原则

B.替代原则

C.供求原则

D.贡献原则

答案：ABCD

解析：土地估价原则包括合法原则（权属、用途合法）、替代原则（类似宗地价格相近）、最有效利用原则、预期收益原则、供求原则（供需影响价格）、贡献原则（各要素对总收益的贡献）。

影响商业用地地价的个别因素包括（）。

A.宗地临街宽度

B.区域商业氛围

C.容积率

D.土地使用年限

答案：ACD

解析：个别因素指宗地自身特征（临街宽度、容积率、使用年限）；区域商业氛围属于区域因素。

收益法评估土地价格时，需确定的参数有（）。

A.有效毛收入

B.运营费用

C.还原利率

D.开发周期

答案：ABC

解析：收益法公式为V=（有效毛收入-运营费用）/还原利率，因此需确定有效毛收入、运营费用和还原利率；开发周期是剩余法参数。

下列情况中，适用成本法估价的有（）。

A.新开发工业用地

B.市中心成熟商业用地

C.学校用地（无收益、少交易）

D.待拆迁的老旧住宅用地

答案：AC

解析：成本法适用于缺乏交易案例、收益数据的土地（如新开发用地、公共设施用地）；成熟商业用地更适用市场比较法或收益法。

土地估价报告的“估价结果”部分应包含（）。

A.估价对象名称

B.估价时点

C.单位面积地价

D.总地价

答案：ABCD

解析：估价结果需明确对象、时点