整栋楼买卖合同.docVIP

整栋楼买卖合同

一、合同主体条款

整栋楼买卖合同的主体资格审查是交易合法性的基础。合同甲方应为依法登记的不动产权利人，需提供不动产权证、营业执照或身份证等证明文件，确保其对交易标的享有完整处分权。若标的物存在共有权人，需提交共有人同意出售的书面文件，如股东会决议、家庭共有财产分割协议等。乙方则需具备相应民事行为能力，企业法人应提供存续证明及授权委托书，自然人需核实身份信息及履约能力。实践中，部分交易存在“一房多卖”风险，需通过不动产登记部门查询标的物权属状态，确认无抵押、查封等权利限制。

二、标的物基本信息

标的物条款需明确指向整栋建筑物的物理与法律属性。应包含具体地址、建筑面积（区分套内面积与公摊面积）、土地使用年限及性质（出让或划拨）。若建筑包含多个独立单元，需注明单元数量、房屋用途（住宅、商业、办公等）及是否存在产权分割情况。对于带租约的整栋楼，需列明租赁合同清单，明确租金支付方式、租期剩余时间及承租人是否放弃优先购买权。此外，附属设施如电梯、消防系统、停车场等应逐项列明，确保与实际状况一致。

三、交易价格与支付方式

整栋楼交易金额通常较高，需采用精确的计价方式，可按总价款或单价乘以建筑面积计算，同时注明币种及大小写金额。支付方式应分阶段设定，常见结构为：定金（一般为总价款的5%-20%）于合同签订后3日内支付；首付款（30%-50%）在办理网签备案后支付；剩余款项可通过银行贷款或分期付款方式支付，最后一期款项需约定在不动产转移登记完成后结清。需特别约定资金监管条款，明确双方共同委托的监管银行及账户，确保资金支付与产权转移同步进行，避免“钱房两空”风险。

四、产权转移与税费承担

产权转移流程需符合《不动产登记暂行条例》规定，约定双方应在签订合同后60日内共同向不动产登记机构提交申请材料，包括买卖合同、完税证明、不动产权证等。卖方需负责解除标的物上存在的抵押登记，若涉及银行贷款，应明确赎楼资金来源及解压期限。税费承担方式应具体列明，卖方通常承担土地增值税、个人所得税或企业所得税，买方承担契税、印花税及登记费，也可约定由一方承担全部税费或按比例分摊。实践中，土地增值税因计算复杂易引发争议，建议在合同中预先约定核算方式及税负上限。

五、房屋交付与验收标准

交付条款需明确交付时间节点，通常与尾款支付挂钩，可约定在产权过户后7日内完成交接。交付条件应包括：房屋主体结构完好，水电燃气等基础设施正常运行，消防验收合格，且符合《建筑工程质量管理条例》规定的交付标准。双方应共同签署《房屋交接确认书》，列明设施设备清单、水电气表底数及房屋存在的瑕疵问题。对于需要整改的部分，需约定卖方在30日内完成维修并承担费用，逾期未修复的，买方有权扣除相应维修费用或解除合同。

六、违约责任条款

针对整栋楼交易的特殊性，违约责任需分层设计。卖方违约情形包括逾期交房、产权无法过户、房屋存在隐蔽瑕疵等，违约方应按日支付总价款0.05%的违约金，逾期超过30日的，买方有权解除合同并要求返还已付款项及20%的违约金。买方违约主要涉及逾期付款，需按逾期金额的日万分之五支付违约金，累计逾期达90日的，卖方有权没收定金并解除合同。此外，还应约定单方解除合同的条件，如因政策调整导致无法办理贷款、标的物流拍等不可抗力情形，需明确责任分担及损失赔偿范围。

七、特殊情形处理条款

整栋楼交易常涉及复杂的特殊情况，需在合同中预先约定解决方案。若交易过程中标的被查封，卖方应在15日内解除查封，否则需双倍返还定金；若因规划调整导致建筑面积变化，误差在3%以内的，价款多退少补，超出部分买方有权解除合同。对于房屋租赁关系，应约定“买卖不破租赁”原则的适用细节，明确租金归属时间节点及租赁押金的转移方式。若标的物存在未结清的物业费、水电费等，需约定由卖方在交付前结清，否则买方有权从尾款中直接抵扣。

八、争议解决与合同生效

争议解决方式可选择诉讼或仲裁，若选择诉讼，应约定标的物所在地法院管辖；若选择仲裁，需明确仲裁机构名称及仲裁规则。合同生效条件通常为双方签字盖章且定金支付完成，补充协议与主合同具有同等法律效力。合同份数应根据实际需要确定，一般为一式六份，双方各执两份，不动产登记机构及税务部门各备案一份。此外，可约定合同附件的效力，包括产权证明复印件、平面图、租赁清单等，与主合同内容冲突时以主合同为准。

九、风险防范与补充约定

为降低交易风险，可增设补充条款：要求卖方投保不动产交易保证保险，覆盖产权瑕疵、资金损失等风险；约定预留5%-10%的尾款作为质量保证金，在房屋交付满1年后无重大质量问题再行支付；明确中介服务费用的承担方及金额，通常为总价款的1%-3%。对于历史遗留问题，如违章搭建、产权年限缩水等，需由卖方出具书面承诺并承担整改责任。涉外交易还需约定法律适用条款，若一方为境外主体，应注明公