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物业躺着赚钱的日子到头了

2026年伊始，伴随多地物业新规密集施行、行业生态剧烈重构，中国物业管理行业正式告别过去二十年“依赖规模扩张、坐收物业费”的“躺赚”模式，步入以质量提升、效率驱动、创新破局为核心的全新发展阶段。从政策层的“规范倒逼”到企业端的“战略转型”，从业主端的“需求升级”到行业端的“生态洗牌”，这场深刻变革，正在改写物业管理的底层逻辑。

一、政策“硬约束”：终结“野蛮生长”，推动“规范进阶”

2026年1月1日，《北京市住宅项目物业服务企业综合评价管理办法（试行）》《深圳市物业专项维修资金管理优化规则》等多项新规同步落地，成为行业从“无序扩张”转向“规范运营”的关键转折点。

此前，2025年12月召开的全国住房城乡建设工作会议已为行业定调：“实施物业服务质量提升行动，探索社区党组织领导下的居委会、业委会、物业服务企业协调运行新模式，推动‘物业服务+生活服务’进家庭”。这一要求，将“服务质量”与“多方协同”提升至行业发展的核心位置。

以北京为例，新施行的综合评价办法明确：每半年对住宅物业企业开展一次量化评价，评分指标涵盖“基础服务履行情况”“业主满意度”“投诉处理率”“合同合规性”等8大维度，结果不仅向社会公开（为业主选聘物业提供参考），更将作为行政部门“差异化监管”的依据——评价靠后的企业，将面临“约谈整改”“限制投标”等处罚。而深圳的新规则聚焦“维修资金使用难”的民生痛点，将超10万元维修项目的“强制造价审核”调整为“业主大会自主决策”，既提升了资金使用效率，也强化了业主对物业的监督话语权。

中指研究院物业事业部研究副总监彭雨指出：“这些政策不是‘限制’，而是‘校准’——过去行业‘重规模、轻服务’的畸形发展，本质是缺乏‘规则边界’；如今通过量化评价、权力下放，行业将逐步形成‘服务质量决定生存权’的正向循环。”

二、行业“大变局”：“躺赚”逻辑瓦解，“存量博弈”加剧

物业管理的“躺赚”时代，本质是房地产增量时代的红利依附：过去二十年，新房持续交付带来源源不断的物业项目，企业只需“跑马圈地”扩大规模，即可通过稳定的物业费实现收入增长。但随着2025年以来房地产市场进入“存量时代”，这一逻辑彻底崩塌。

数据显示，2025年全国物业企业总数已突破387.8万家（较2020年增长45%），仅广东省就有55.4万家企业；而同期“十五五”期间住房总需求较“十四五”末下降约四分之一。供过于求的格局下，企业从“分蛋糕”变为“抢蛋糕”，部分小型企业甚至陷入“物业费降价-服务缩水-收缴率下降”的恶性循环。

更严峻的是现金流危机：人工、水电、设备维护等成本每年以5%-8%的速度刚性上涨，而部分小区物业费收缴率不足60%。头部企业如保利、中海、碧桂园服务等纷纷收缩战线，聚焦“高收缴率、高满意度”的优质项目——某头部企业2025年主动退出12个“收缴率低于50%”的小区，原因很直接：“一个月亏3万，撑得越久，亏得越多。”

“撤场潮”成为行业剧变的直观注脚：2025年以来，贵阳云梦小镇物业撤场半月导致“垃圾堆积成山、臭得不能开窗”；四川广安某高层小区物业撤离后，3部电梯停运，居民每日爬30层楼接送孩子；武汉光谷一小区撤场3个月后，消防系统全面瘫痪，成为“消防隐患小区”……这些案例背后，是“躺赚”逻辑的彻底破产：当“不需要提升服务就能收物业费”的时代结束，企业要么“提升服务换收缴率”，要么“退出止损”。

三、破局“新路径”：从“规模优先”到“价值深耕”

面对“躺赚”时代的终结，行业开始探索“质量替代速度、效率驱动价值”的新增长路径，核心是三大方向：

聚焦“高价值板块”，告别“规模崇拜”

头部企业率先调整战略：保利物业2025年将“高端住宅+商业综合体+产业园区”作为核心赛道，放弃了15个“低收缴率、低附加值”的刚需小区项目；中海物业则将“一线城市核心区住宅”作为重点，通过“定制化服务”（如高端家政、社区养老）提升业主粘性，其2025年高端项目收缴率达92%，较整体水平高18个百分点。

科技赋能“降本增效”，破解“成本陷阱”

人工成本占物业企业总成本的60%以上，科技成为“降本”的关键。某头部企业通过“AI智能巡检系统”替代人工：小区内安装的200个AI摄像头，可自动识别“设备故障”“垃圾堆积”“外来人员异常”等情况，将设备巡检人员从10人减少至4人，年节省成本约30万元；而“智能客服系统”则将业主咨询的响应时间从“30分钟”缩短至“1分钟”，投诉率下降25%。

高盛2025年的报告指出：“未来3年，科技应用深度将成为物业企业的‘核心壁垒’——能扎实落地AI、物联网等技术的企业，将比同行多赚10%-15%的利润。”

探索“物业服务+生活服务”，挖掘“增值空间”

“物业服务进家庭”成为行业新增长点。2025年，全国住建工作会议明确提出“推动‘物