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《民法典》居住权的应用场景

引言

居住权作为《民法典》新增的用益物权，自正式实施以来，因其对“住有所居”需求的精准回应，逐渐成为解决社会多元居住问题的重要法律工具。这一制度突破了传统“所有权即居住权”的单一模式，通过在房屋所有权之外设立独立的居住权益，为家庭财产分配、特殊群体保障、新型居住模式探索等场景提供了更灵活的法律路径。从家庭内部的代际互助到社会层面的民生保障，居住权的应用场景正随着实践的深入不断拓展，其核心价值在于平衡财产归属与利用关系，让“房子”回归居住本质，为不同群体的居住需求提供法律兜底。

一、家庭内部财产安排中的居住权应用

家庭是社会的基本单元，财产分配与居住权益的平衡是家庭关系中的常见矛盾。居住权制度通过“分离所有权与居住权”的设计，为家庭成员间的财产安排提供了更人性化的解决方案，尤其在代际财产传承、离婚后居住保障等场景中，展现出独特的调节功能。

（一）父母与子女间的房产代际传承

在传统观念中，父母将房产过户给子女是常见的财产传承方式，但现实中不乏子女取得产权后拒绝父母居住的案例，导致老人“无房可住”的困境。居住权制度的引入，为这一矛盾提供了法律化解途径。例如，父母在将房产过户给子女时，可以通过书面合同约定“父母对该房屋享有终身居住权”，并办理居住权登记。这意味着即使子女成为法律意义上的产权人，也不能随意要求父母搬离，父母的居住权益通过物权登记得到强化保障。

这种安排的优势在于，既满足了子女对财产的实际控制需求（如办理贷款、出售时需考虑居住权限制），又确保了父母的晚年居住安全。实践中，许多家庭会在合同中细化居住权的具体内容，比如明确居住范围（是否包括全部房屋）、使用方式（是否允许子女临时居住）、维护责任（由谁承担房屋维修费用）等，避免未来因细节不清引发纠纷。值得注意的是，居住权的设立必须以书面合同为要件，并向登记机构申请登记，未经登记的居住权不产生物权效力，这也是父母保护自身权益的关键步骤。

（二）离婚后无房方的居住权益保障

离婚纠纷中，房产分割往往是争议焦点。当夫妻双方无法就房产归属达成一致，或一方因经济能力限制无法取得产权时，居住权为无房方提供了“居有定所”的替代方案。例如，在法院判决中，若房产归产权登记方所有，可同时判决另一方对该房屋享有一定期限（如5年）的居住权，帮助其过渡到自行解决居住问题的阶段。这种安排既避免了强制分割房产导致的资源浪费（如房产价值降低、一方需补偿大额现金），又为无房方提供了实际的居住保障。

相较于传统的“暂住权”或“使用权”，居住权的物权属性使其更具稳定性。根据《民法典》规定，居住权期限届满或居住权人死亡时，居住权才消灭，产权人不得随意终止。实践中，法院在设定居住权期限时会综合考虑无房方的年龄、经济能力、当地租房市场价格等因素，确保期限合理。例如，对于年龄较大、再就业困难的一方，可能设定更长的居住期限；对于年轻且有劳动能力的一方，期限则相对较短，以鼓励其积极解决自身居住问题。

二、特殊群体权益保障中的居住权延伸

居住权的制度价值不仅体现在家庭内部，更延伸至社会层面的特殊群体权益保障。老年人、离异无房者、未成年人等群体因经济能力、身体状况或家庭结构变化，往往面临更高的居住风险，居住权通过精准的权利配置，为这些群体构建了更稳固的居住安全网。

（一）老年人“以房养老”的居住安全兜底

“以房养老”是许多老年人规划晚年生活的重要方式，常见模式包括将房产抵押给金融机构获取养老金，或直接出售给子女、第三方以换取养老保障。但传统模式中，老年人常因失去产权而面临“钱房两空”的风险——例如，抵押后若无法按时偿还利息，可能被金融机构要求腾退；出售给子女后，子女可能因经济变故或家庭矛盾拒绝履行养老义务。居住权的引入，为“以房养老”加装了“安全锁”。

具体操作中，老年人可在抵押或出售房产时，与相对方签订居住权合同，明确“自合同签订之日起至去世之日止，老年人对该房屋享有居住权”，并办理登记。这意味着即使房产所有权发生转移，老年人仍可在自己的房屋内居住至身故，相对方需尊重这一权利。这种模式既释放了房产的经济价值（用于养老），又保留了老年人的居住权益，真正实现“房子养老，人不失居”。实践中，部分养老机构已尝试将居住权纳入服务协议，通过明确居住期限、维修责任、费用分担等条款，为老年人提供更规范的“以房养老”方案。

（二）未成年人居住权益的长期保障

父母离婚或一方身故后，未成年人的居住权益常因财产分割问题受到影响。例如，父母离婚后，房产归一方所有，另一方可能因经济困难无法为子女提供稳定住所；或父母身故后，房产由其他继承人继承，未成年人的居住需求可能被忽视。居住权制度为未成年人的居住权益提供了长期保障路径。

根据《民法典》规定，监护人可代未成年人与房产所有权人签订居住权合同，明确未成年人对房屋的居住权益，期限可设定至