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物业管理师《管理实务》知识点复习

物业管理（ｐｒopertyｍaｎａgeｍent）,是指物业管理公司受物业全部人的委托,依据物业管理委托协议,对物业的房屋建筑及其设备,市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整改,并向物业全部人和使用人提供综合性的有偿服务。

一、其基本内容

按服务的性质和提供的方式可分为:常规性的公共服务、针对性的专题服务和委托性的特约服务三大类。

(一)是常规性的公共服务，重要有如下几项:

①房屋建筑主体的管理及住宅装修的平常监督;

②房屋设备、设施的管理;

③环境卫生的管理;

④绿化管理;

⑤配合公安和消防部门做好住宅区内公共秩序维护和安全防范工作;

⑥车辆道路管理;

⑦公众代办性质的服务；

(二)是针对性的专题服务：

①平常生活类；

②商业服务类;

③文化、教育、卫生、体育类;

④金融服务类;

⑤经纪代理中介服务;

⑥社会福利类;

(三)是委托性的特约服务：

物业管理公司在实施物业管理时,第一大类是最基本的工作,是必须做好的。同时，依照自身的能力和住用人的规定,拟定第二、第三大类中的具体服务项目与内容,采取灵活多样的经营机制和服务方式,以人为关键做好物业管理的各项管理与服务工作,并不停拓展其广度和深度。

二、物业管理在我国

在我国,物业管理的发展重要基于四个方面的因素:

(一)是住宅建设的迅猛发展，大量住宅社区的投入使用，规定除了对房屋进行维修外,还必须对从属物、设备、场地、环卫、绿化、道路、治安等进行专业化管理,以保持新建社区的完好，发挥其整体功效和综合效益。

(二)是随着住房制度改革的逐渐深化，原有的房管体制已完全不能适应,而物业管理从体制上克服了房改后形成的多个产权单位多头、多家管理，各自为政、扯皮推诿等旧管理体制的弊端。

(三)是随着市场经济体制的逐渐确立，政府对住宅环境、社区服务直接负责的措施，已经不能适应形势的变化,一个由业主自治与物业公司专业化管理结合，由物业管理公司实施经营型管理和有偿服务,使管理得以以业养业、自我发展、良性循环的新体制曰益显示出其优越性。

(四)是人民群众生活水平的不停提高,对居住环境和社区服务的更多的关注,使得物业管理的好坏已经成为居民选购住房考虑的重要因素，物业管理为越来越多的人所接受。

正是因为以上这些因素,决定了物业管理作为一个新兴的产业其备受关注的限度和可能产生的体制上的矛盾及利益上的冲突。

三、物业管理公司可以从组建方式、内部运作机制、公司与物业的产权关系等许多方面进行分类。从物业管理公司的组建来看,大致可分为五种类型：

1、由房地产开发公司投资设立的分支机构，重要是管理由上级公司开发建设的房地产项目。此类公司的最大优势在于项目有保障，并对项目运营的全过程有所了解,便于与开发商协调工作。

2、由房地产部门所属的房管所转换为物业管理公司。此类公司转制时间不长，行政色彩较浓。

3、由大中型企事业单位自行组建的物业管理公司,此类公司福利色彩较浓。

4、按照公司法规定，由社会上的公司、个人发起组建的，经过竞争取得房产管理权的物业管理公司。此类公司较有活力，必须适应市场,提供很好的服务方可生存。

5、由街道办事处组建的物业管理公司。

四、从物业管理公司内部的运作来看，分为三大类：

1、管理型物业管理公司。此类公司除重要领导人和各专业管理部门技术骨干外,其余各项服务，如保安、清洁、绿化等经过协议形式交由社会上的专业化公司承担。此类公司人员适中精干。

2、顾问型物业管理公司。此类公司由少量具备丰富物业管理经验的人员构成，不具体承担物业管理工作，而是以顾问的形式出现,收取顾问费。此类公司人员少、素质高。

３、综合性物业管理公司。此类公司不仅直接接手项目，从事管理工作，还提供顾问服务,适应性强。

五、从物业管理公司与物业的产权关系来看，可分为两大类:

1、委托服务型物业管理公司。该类公司接受多个产权人的委托、管理各栋房屋乃至整个社区，物业全部权和经营权是分开的。

2、自主经营型物业管理公司。该类公司受上级公司指派、管理自主开发的物业。物业产权上属上级公司或该类公司,经过经营收取租金，回收投资,获取利润。物业全部权和经营权是一致的。商业大厦、办公楼、写字楼较常见。

六、物业管理公司注册登记包含哪些要点？

1、公司名称的预先审核;

2、公司地址；

3、注册资本;

4、股东人数和法定代表人;

5、公司人员;

6、公司章程。

七、物业管理公司资质分为哪些等级?

★分为一、二、三级。

一级:国务院建设主管部门。

二级:省、自治区人民政府、直辖市