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房屋买卖合同

一、合同当事人：明确交易主体的基石

合同的订立，首先要明确交易的双方——即合同当事人。这看似简单的环节，实则关乎交易的合法性与后续责任的承担。

对于买方而言，需仔细核对卖方的身份信息，确保其为房屋的合法所有权人，或拥有合法的授权委托。查验卖方的身份证件、房屋权属证明（如不动产权证、房产证等）是必不可少的步骤。若房屋为共有财产（如夫妻共有、家庭共有），则需确认所有共有人均同意出售并愿意在合同上签字，或提供经过公证的授权委托书。

对于卖方而言，亦需了解买方的基本信息及购房资质。在某些实行限购政策的地区，买方是否具备购房资格直接影响合同的效力与履行。双方信息的准确无误，是合同得以顺利履行的第一道防线。

二、标的物：清晰界定交易的核心

房屋买卖合同的标的物即所交易的房屋。对其进行清晰、准确的描述，是避免后续争议的关键。

1.房屋基本状况：必须明确记载房屋的具体坐落位置，精确到门牌号。房屋的结构、户型、朝向、建成年代等信息也应尽可能详尽。

2.房屋面积：这是核心要素之一。合同中应明确约定房屋的建筑面积、套内建筑面积以及公摊面积。尤其需要注意的是，面积的差异处理方式（如实测面积与合同约定面积不符时如何多退少补或解除合同）应在合同中事先约定清楚，以避免日后产生纠纷。

3.房屋权属状况：需明确房屋的所有权性质（如商品房、已购公有住房、经济适用房等），是否存在抵押、查封、租赁等权利限制情况。卖方应如实披露房屋的权利状况，买方亦有权要求卖方提供相关证明文件，并可自行或委托专业机构进行权属调查。

三、价款与支付：交易的核心条款

房屋价款及支付方式是合同的核心内容，直接关系到双方的核心利益。

1.房屋总价与单价：合同中应明确房屋的总价款以及单价（通常以每平方米为单位）。总价的计算应与前述房屋面积相对应。

2.付款方式：常见的付款方式包括一次性付款、分期付款、按揭贷款等。双方应明确约定采用何种付款方式，并详细列明各期付款的金额、支付时间节点以及支付方式（如银行转账、现金支付等，建议采用银行转账并保留凭证）。

3.定金条款：为保证合同的履行，买方通常会支付一定数额的定金给卖方。合同中应明确定金的金额、支付时间，并约定定金罚则的适用——即若买方违约，卖方有权没收定金；若卖方违约，则应双倍返还定金。需注意定金与订金的法律区别，后者不具有定金的担保性质。

4.资金监管：在二手房交易中，为保障资金安全，建议采用第三方资金监管方式。合同中应明确资金监管的机构、监管账户、监管金额及划转条件。

四、房屋交付：从“纸上”到“实物”的转移

房屋的交付是卖方履行合同的重要义务，也是买方实现居住权的关键一步。

1.交付时间：明确约定房屋交付的具体日期或期限。

2.交付标准：约定房屋交付时应达到的状态，如房屋结构、装修、设施设备（水、电、燃气、暖气、有线电视、宽带等）的完好情况，以及附属物品（如约定随房转让的家具家电）的清单。

3.费用结算：交付时，双方应共同结清房屋交付前产生的水、电、燃气、物业管理、供暖等各项费用，并办理相关过户手续。

五、产权过户：实现物权变动的法定程序

办理房屋产权过户登记是买方取得房屋所有权的法定要件。

1.过户时间：约定双方共同向不动产登记机构申请办理产权过户手续的时间节点。

2.税费承担：明确办理产权过户及相关手续所需缴纳的各项税费（如契税、个人所得税、增值税及附加、印花税等）的承担方。这是交易中容易产生分歧的地方，需事先约定清楚。

六、违约责任：保障合同履行的“牙齿”

违约责任条款是合同履行的重要保障，旨在约束双方当事人严格遵守合同约定，对违约行为进行惩罚和补偿。

1.卖方违约责任：主要包括逾期交房、逾期办理过户手续、房屋质量不符合约定、房屋权利存在瑕疵导致无法过户、擅自解除合同等情形。应约定相应的违约金计算方式（如按日计算逾期交房的违约金）或赔偿金额，并明确买方在卖方严重违约时有权解除合同并要求赔偿损失。

2.买方违约责任：主要包括逾期支付房款、无正当理由拒绝接收房屋、擅自解除合同等情形。同样应约定违约金的计算方式或赔偿金额，以及卖方在买方严重违约时的权利，如解除合同、没收定金等。

3.不可抗力：约定因不可抗力（如自然灾害、政府行为等）导致合同无法履行或延迟履行时，双方可根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但应及时通知对方并提供证明。

七、合同的变更、解除与争议解决

1.合同变更与解除：约定在何种情况下双方可以协商变更或解除合同，以及变更或解除合同的程序。

2.争议解决方式：明确合同履行过程中发生争议时的解决途径，通常有协商、调解、仲裁或诉讼。若选择仲裁，需明确仲裁机构；若选择诉讼，需约定管辖法院（通常为房屋所在地法院）。

八、其他约定：拾遗补缺，个性化条款