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物业管理合同签订与执行指南

物业管理合同作为规范物业服务企业与业主（或业主大会/业主委员会）权利义务关系的核心法律文件，其签订的严谨性与执行的规范性直接关系到物业管理活动的顺畅与否，以及各方合法权益的保障。本指南旨在从实务角度出发，为相关方提供一份专业、严谨且具操作性的合同签订与执行指引。

一、合同签订前的审慎规划与条款审查

合同的基础在于双方的共同意愿与清晰的权利义务界定。在正式签订前，充分的准备与细致的条款审查至关重要。

（一）明确合同主体与资质核查

首先，需确认合同双方当事人的主体资格合法有效。对于业主方，若为新建物业，通常是建设单位（开发商）作为初始签约主体；若为已成立业主大会的成熟小区，则应由业主大会授权业主委员会代表全体业主签约。对于物业服务企业，务必核查其是否具备相应的物业服务资质，以及企业法人营业执照、相关专业人员配备等情况，确保其有能力履行合同约定的服务内容。

（二）厘清物业服务范围与内容

物业服务范围与内容是合同的核心条款，必须具体、明确，避免模糊不清导致后续争议。应详细列明物业管理区域的四至界限，以及提供的服务项目，例如：公共区域清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、共用设施设备（如电梯、消防、供水供电系统）的日常运行、维修及保养，车辆停放管理，以及其他双方约定的服务事项。服务内容应尽可能细化，明确每项服务的具体标准和频次。

（三）确定服务标准与质量要求

服务标准是衡量物业服务质量的标尺。双方应参照国家、地方相关法规及行业规范，结合项目实际情况，约定清晰、可量化的服务质量标准。例如，公共区域每日清扫次数、垃圾清运频率、绿化植被存活率、电梯故障率及维保响应时间、公共照明完好率等。建议尽可能将服务标准细化，并约定未达标准时的改进措施及处理方式。

（四）商定服务费用与支付方式

物业服务费用是合同的关键经济条款。应明确约定物业服务收费标准（如按建筑面积每平方米每月多少金额）、收费周期（如月付、季付、年付）、缴费时间、支付方式（现金、转账等）。同时，需注明费用构成，是否包含公摊水电费、垃圾处理费等。对于停车费、广告费等其他经营性收入的归属与分配方式，也应作出明确约定。

（五）明确合同期限与续约、解约条款

合同期限应明确起始与终止日期。关于续约，可约定在合同期满前一定期限内（如三个月），双方如无书面异议则自动续期，或另行协商签订新合同。解约条款则需详细约定单方解除合同的条件、程序及违约责任，例如物业服务企业未能达到约定服务标准，经催告后在合理期限内仍未改进的，业主方有权解除合同；或业主方逾期未支付物业费达到一定期限和金额的，物业服务企业有权采取相应措施直至解除合同。

（六）约定违约责任与争议解决方式

违约责任是保障合同履行的重要手段。应针对双方可能出现的违约情形（如服务质量不达标、逾期付费、擅自扩大服务范围或提高收费标准等）约定具体的违约责任承担方式，包括违约金的计算方法、赔偿范围等。争议解决方式可选择协商、调解、仲裁或诉讼。如选择仲裁，应明确仲裁机构名称；如选择诉讼，则应约定管辖法院。

（七）其他重要条款的考量

除上述核心条款外，还应根据项目特点和实际需求，对物业管理用房的提供与使用、专项维修资金的筹集与使用管理、物业的承接查验、物业服务档案资料的移交、双方的权利与义务、不可抗力、合同的变更与补充等事项作出明确约定。

二、合同的规范签订与生效

在完成上述各项准备和条款协商一致后，即可进入合同签订阶段。

（一）合同文本的最终确认

正式签订前，双方应再次仔细核对合同文本，确保所有条款均为双方真实意思表示，文字表述准确无误，无歧义。对于修改之处，应有双方的签字盖章确认。

（二）签订过程的规范性

合同应由双方法定代表人或其授权委托的代理人签字，并加盖单位公章（或合同专用章）。委托代理人签字的，应出具授权委托书。合同签订日期应填写实际签署日期。建议合同一式多份，双方各执若干份，具有同等法律效力。

（三）合同生效条件

合同一般自双方签字盖章之日起生效，但也可约定附生效条件（如业主大会表决通过后生效）或附生效期限。

三、合同履行过程中的规范操作与动态调整

合同的签订只是开始，严格、规范地履行合同才是实现物业管理目标的关键。

（一）全面履行合同义务

合同双方均应恪守合同约定，全面、及时履行各自的义务。物业服务企业应按照合同约定的服务范围、内容和标准提供服务，并定期向业主方报告工作情况、财务收支状况等。业主方（及业主）应按时足额支付物业服务费用，遵守管理规约，配合物业服务企业的管理工作。

（二）建立有效的沟通协调机制

良好的沟通是合同顺利履行的保障。双方应建立定期或不定期的沟通机制，如业主委员会与物业服务企业的月度或季度例会，及时通报情况，协商解决物业管理中出现的问题。对于业主提出的合理意见和建议，物业服务企业应予以重视并积极改进。

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