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物业管理日常巡查与隐患排查

一、日常巡查：物业“健康”的常规监测

日常巡查是物业管理最基础的工作之一，其目的是通过定期、定点、定项的检查，全面掌握物业公共区域、共用设施设备及周边环境的实时状况，确保其处于良好运行和整洁状态。

（一）巡查内容的全面性与针对性

日常巡查的范围广泛，需覆盖物业项目的各个角落，同时也要根据不同物业类型（如住宅、商业、写字楼）和管理重点有所侧重。

1.公共区域巡查：

*楼宇本体：包括楼道、楼梯间、大堂、电梯厅、天台、地下室等。重点检查墙面、地面、天花板有无破损、渗漏、脱落；门窗、扶手、照明设施是否完好；消防通道是否畅通，消防设施（灭火器、消防栓）是否在位且完好有效；有无乱堆乱放、私搭乱建、占用公共空间等现象。

*公共设施：如休闲座椅、儿童游乐设施、健身器材、公告栏、指示标识等是否完好，有无安全隐患。

*停车场/库：地面有无破损、积水；照明、监控、道闸系统是否正常；车辆停放是否有序，有无违规占用消防通道或他人车位情况；消防设施是否齐全。

2.设施设备巡查：

*供水供电系统：水泵房、配电房设备运行有无异响、异味、过热；压力表、电表指示是否正常；有无滴漏现象。

*消防系统：火灾自动报警系统、喷淋系统、排烟系统等是否处于正常运行状态；消防控制柜指示是否正常；应急照明、疏散指示标志是否完好。

*电梯设备：轿厢内有无异响、异味，按键是否灵敏，照明通风是否良好；层门地坎有无杂物；电梯运行是否平稳；年检合格标志是否在有效期内。

*暖通空调系统：空调机组、新风系统、管道、出风口等运行状况，有无漏水、异响，温度是否适宜（如在供冷供暖期）。

*安防监控系统：摄像头角度是否正常，画面是否清晰；门禁系统、道闸系统是否灵敏可靠；红外对射等周界防范设施是否有效。

3.环境与绿化巡查：

*清洁卫生：公共区域地面、墙面、玻璃、垃圾桶（站）是否清洁，有无垃圾堆积、污水横流、异味等。

*绿化养护：绿植生长状况，有无枯枝败叶、病虫害；草坪修剪是否整齐；灌溉系统是否正常；有无侵占绿地现象。

（二）巡查方法与频次的科学性

1.“五感”巡查法：即通过看（外观、指示、状态）、听（声音、异响）、闻（异味、焦糊味）、问（向业主、使用人了解情况）、摸（温度、振动）等方式进行细致检查。

2.定期与不定期相结合：制定明确的巡查周期，如每日巡查、每周巡查、每月巡查等。对于重点部位、关键设备应适当增加巡查频次。同时，针对特殊天气（如暴雨、台风、严寒）或重大节假日，应开展专项巡查。

3.路线规划与责任到人：合理规划巡查路线，避免遗漏。明确各区域、各设备的巡查责任人，确保巡查工作落到实处。

4.规范记录与即时反馈：使用统一的巡查记录表或信息化巡查工具，详细记录巡查时间、地点、发现问题、处理情况及照片等。对发现的轻微问题，应尽可能当场处理；不能当场处理的，及时上报并跟踪解决。

二、隐患排查：防微杜渐的关键举措

隐患排查是在日常巡查基础上，更具深度和针对性的风险识别工作。其核心在于主动发现、分析和评估那些可能导致人身伤害、财产损失或环境破坏的潜在不安全因素，并采取有效措施予以消除或控制。

（一）隐患的分类与识别重点

隐患具有隐蔽性、潜在性和危害性。根据性质和可能造成的后果，可大致分为：

1.安全隐患：如电气线路老化、消防通道堵塞、高空坠物风险（外墙脱落、广告牌松动、窗沿花盆等）、井盖缺失或破损、地面湿滑易摔倒、游乐设施损坏等。

2.消防隐患：除了日常巡查中消防设施的完好性，更要关注消防通道是否畅通无阻、消防设施是否定期检测维护、用火用电用气是否规范、易燃可燃物是否违规堆放、消防应急预案是否完善等。

3.设施设备隐患：主要指那些可能导致设备故障停机、影响正常使用甚至引发安全事故的潜在问题，如电梯曳引系统异常、水泵密封件老化、压力容器安全阀失效等。

（二）隐患排查的系统性与专业性

1.专项排查与联合检查：除日常巡查中发现的隐患外，应定期组织专项隐患排查，如消防安全专项排查、电气安全专项排查、防汛防台专项排查等。对于复杂的设施设备，可邀请专业技术人员参与或指导排查。

2.风险评估与分级：对排查出的隐患，要进行风险评估，根据其可能发生的概率和后果的严重程度，划分风险等级（如一般隐患、较大隐患、重大隐患），以便确定整改的优先顺序和投入的资源。

3.建立隐患台账与闭环管理：对排查出的每一项隐患，都应建立详细台账，记录隐患描述、位置、发现时间、责任人、风险等级、整改措施、整改时限、整改进度和验收结果。确保每一项隐患都有人管、有人改、改到位，形成“发现-上报-评估-整改-验收-销号”的闭环管理。

（三）隐患整改的及时性与有效性

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