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建筑工程项目合同管理实务指导手册

前言

建筑工程项目合同管理是工程项目管理的核心组成部分，贯穿于项目策划、实施、竣工结算乃至保修期的全过程。其水平直接关系到项目的经济效益、工期控制、质量安全及各方合法权益的保障。本手册旨在结合建筑工程行业特点与实践经验，为项目管理人员提供一套系统、实用、可操作的合同管理方法与指引，以期规范合同行为，防范合同风险，提升项目管理整体效能。本手册适用于建筑工程领域各参与方的合同管理人员，包括建设单位、施工单位、监理单位及相关咨询服务机构从业人员。

一、合同策划与准备阶段

合同管理的首要环节在于前期的精心策划与充分准备，此阶段工作的质量直接影响后续合同的履行及项目目标的实现。

（一）合同类型的选择与策划

根据项目的规模、性质、复杂程度、工期要求、资金来源及业主对项目的管理能力等因素，审慎选择适宜的合同类型。常见的合同类型包括总价合同、单价合同、成本加酬金合同等。总价合同适用于工程量明确、工期较短的项目；单价合同则常用于工程量不确定但可计量的项目；成本加酬金合同多用于抢险救灾或技术特别复杂的项目。合同策划时需明确合同标的、范围、主要权利义务、风险分担原则及合同计价方式等核心要素，确保合同结构与项目目标相匹配。

（二）合同对方主体资格审查

在合同签订前，必须对潜在的合同对方（如承包商、供应商、分包商等）进行全面的资格审查。审查内容应包括但不限于：企业法人营业执照、相关资质证书（如施工总承包资质、专业承包资质）、安全生产许可证、类似项目业绩、财务状况、履约信誉及诉讼情况等。对于联合体投标或合作的情况，还需审查联合体各方的合作协议及连带责任约定。通过审查，确保合同对方具备相应的履约能力与合法资格，从源头降低合同风险。

（三）招标文件编制与合同条款研究

对于采用招标方式确定合同对方的项目，招标文件的编制质量至关重要。招标文件应清晰、准确、完整地反映项目需求，其内容应包括投标人须知、合同条款及格式、工程量清单或技术规范、图纸等。合同条款作为招标文件的核心组成部分，应严谨、周密，明确双方的权利义务、工程范围、质量标准、工期要求、价款支付、变更调整、违约责任、争议解决方式等关键内容。在编制或研究合同条款时，应充分考虑项目特点和潜在风险，必要时可咨询法律及专业技术顾问，避免因条款模糊或缺失导致后续争议。

二、合同谈判与签订阶段

合同谈判与签订是将策划成果转化为具有法律效力文件的关键过程，需要高度的专业素养与细致的工作态度。

（一）谈判策略与技巧

合同谈判前，应制定详细的谈判策略，明确谈判目标、底线及优先级。谈判过程中，应坚持平等互利、公平公正的原则，以事实为依据，以法律为准绳。对于关键条款，如合同价格、付款方式、工期、质量保证金、违约责任等，应据理力争，同时也要注意灵活性，寻求双方利益的平衡点。倾听对方诉求，理解其关切，有助于找到共赢的解决方案。谈判过程中应做好详细记录，对达成一致的内容及时予以确认。

（二）合同文本的审查与完善

合同文本是合同内容的载体，其规范性、严谨性直接关系到合同的执行效果。在正式签订前，必须对合同文本进行多轮、细致的审查。审查重点包括：合同当事人信息是否准确无误；合同标的与范围是否清晰界定；各项实质性条款（如工期、质量、价款、支付、验收、违约责任）是否明确、具体、可操作；合同条款之间是否存在矛盾或歧义；法律适用及争议解决方式是否合理；合同附件是否完整有效等。对于审查中发现的问题，应及时与对方沟通，进行修改和完善，必要时可聘请专业律师参与审查。

（三）合同签订的规范流程

合同文本经双方确认无误后，即可进入签订阶段。签订时，应确保签约代表持有合法有效的授权委托书，核对签约人的身份信息。合同签章应规范，企业应加盖公章或合同专用章，并由法定代表人或授权代表签字。多页合同应加盖骑缝章，以防止内容被抽换。合同签订后，应按照相关法律法规的规定，办理必要的备案手续（如需要）。合同文本应一式多份，双方各执份数应明确，确保各方均持有完整、一致的合同原件。

三、合同履行阶段管理

合同履行是合同管理的核心阶段，涉及项目实施的方方面面，需要进行动态、细致、全过程的跟踪与控制。

（一）合同交底与责任分解

合同签订后，合同管理部门应及时向项目执行团队（包括项目经理、技术、质量、安全、造价、物资等部门负责人及相关人员）进行合同交底。交底内容应包括合同的主要条款、技术标准、质量要求、工期节点、付款方式、违约责任、风险点及应对措施等。通过交底，使项目团队全体成员充分理解合同约定，明确各自在合同履行中的职责与义务，将合同责任分解落实到具体岗位和人员，确保合同目标的顺利实现。

（二）合同变更管理

工程项目实施过程中，由于设计调整、业主需求变化、现场条件差异等原因，合同变更在所难免。合同变更管理应遵循“规范、及时、书面”的原则。任何变更