我国房地产税制改革的前期研究(-48).pptVIP

我国房地产税制改革的前期研究

主要内容提出房地产税制改革的基本背景现行房地产税费制度的基本概况及存在的主要问题房地产税制的国际经验改革的基本思路对房地产市场的可能影响

提出房地产税制改革的基本背景不动产税是完善我国市场经济现代税制的重要内容我国现行税制的主体框架确立于1994年，但那次改革没有触及与房地产相关的税种。目前的房地产相关税制仍具有浓厚的计划经济色彩，存在诸多问题。推行不动产税不是简单地增加一个税种，而是税制的重新设计。

提出房地产税制改革的基本背景不动产税将对我国市场经济体制产生深远的影响对企业与居民的不动产开征财产税性质的不动产税，将有力地推动各级政府加强对财产权的保护，而这是市场经济的基石。不动产税将成为地方政府稳定的财政收入来源，有利于建立“与事权相匹配”的财政管理体制，理顺各级政府间的关系，增强政府的执政能力。

现行房地产税制的基本概况与存在的主要问题现行房地产税收制度主要涉及14个税种，目前实际征收的有12种。按照征税发生的环节，可以分为房地产的取得、保有和流转三个环节的税收。发生在房地产取得环节的税收有两种，即耕地占用税和固定资产投资方向调节税，但后者已暂停征收。针对房地产保有环节的税收有三种，分别是城镇土地使用税、房地产税和城市房地产税（仅针对外商企业和外籍人员）。在房地产流转环节，目前设置的税种主要有营业税、企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、个人所得税、房产税和城市房地产税、土地增值税、印花税、契税、城市维护建设税。

直接针对房地产本身的税收------城镇土地使用税------房产税------土地增值税------城市房地产税------耕地占用税------契税

城镇土地使用税：1988年开征，为了促进合理使用城镇土地，适当调节城镇土地级差收入，对使用的城镇土地征收的一种税。纳税人：在中国境内的城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的各类国内企业、单位和个人。不包括外商投资企业、外国企业和外国人。税额标准：根据不同地区和各地经济发展状况实行等级幅度税额标准。按年计算，分期缴纳。地方税务局征收，收入归地方政府所有。

城市房地产税：1951年开征适用于外商投资企业、外国企业，香港、澳门、台湾和华侨兴办的企业，外国人和港澳台同胞，在中国境内的房地产。纳税人为产权所有人、承典人等。计税方法和税率：分为两种：-----按照房产价值，适用税率1.2%。-----按照房租收入，适用税率18%。按年计征，分期缴纳。地方税务局征收，收入归地方政府。

土地增值税：对转让房地产的增值额征收的一种税。1994年开征纳税人：在中国境内以出售或者其他方式有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的各类企业、事业单位、团体和个人。计税方法：转让房地产的全部收入减去规定的扣除项目，税率按照四级超率累进计算。纳税人在房地产合同签订日起7日内申报纳税，一次性缴纳。地方税务局征收，收入归地方政府所有。

契税：土地、房屋权属转移时，向其承受者征收的税收为地方税，2004年契税收入约占当年中国税收总额的2.3%。计税依据为成交价格，实行3%到5%的幅度比例税率。省级政府在上述幅度内自行确定。

现行房地产管理与税费制度

存在的主要问题城市土地管理制度存在的主要问题 土地产权制度方面的问题 城市土地使用制度方面的问题农地征用制度方面的问题房地产税费制度存在的主要问题

土地产权制度方面的问题城市土地所有者权能虚置 虽然《宪法》和有关法规明确规定城市土地国家所有，并且具体规定了各级政府对土地征用和土地出让的行政审批权利，然而却并未明确规定谁是国有土地所有权的法定代表人，形成各级政府和各政府部门都是所有者代表，实质上导致所有者权能虚置。此外，国有土地缺乏人格化的产权代表，使得城市国有土地管理中政府部门职能交叉、政出多门、效率低下，而且还产生管理漏洞，城市土地使用与市场管理混乱。

土地产权制度方面的问题土地使用权和所有权边界模糊 就城市土地所有权与使用权来说，我国民法规定，财产权是由若干权利组成的权利束，使用权只是所有权利束中的一项权利。而我国的《宪法》和《国有土地使用权出让和转让暂行条例》中都规定，土地使用权可以出售、交换、赠予、出租和抵押。土地使用者在获得土地使用权时，不仅获得了对土地的一定处置权，而且还获得了对土地的一定收益权和占有权。在这里，土地使用权和土地所有权就成了同义词。尤其在地方保护主义激励下，国家有关法律法规形同虚设，有法不依、执法不严的现象也较为普遍，对国有土地的实际控制权逐渐演变成地方政府事实上的所有权。

城市土地使用制度方面的问题土地市场不够完善 目前，国有土地的出让方式存在行政划拨、协议出让、招标拍卖等多种形式。其中招标拍卖形式是市场化程度最高的出让方式，但迄今为止这种方式所占