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物业电梯维保作业流程与安全规范

引言

电梯，作为现代楼宇中不可或缺的垂直运输工具，其安全、稳定运行直接关系到业主与使用者的生命财产安全及日常生活便捷。物业电梯维保工作，绝非简单的例行检查，它是一项融合专业技术、严谨流程与高度责任心的系统工程。科学规范的维保作业，是保障电梯设备性能、延长使用寿命、预防安全事故的基石。本文旨在梳理物业电梯维保的标准作业流程与核心安全规范，为一线维保人员及物业管理者提供一份具有实操价值的参考指南，以期共同提升电梯维保管理水平。

一、维保作业基本流程

电梯维保作业应遵循“预防为主、养修并重”的原则，按照既定周期和标准步骤进行，确保维保质量。

（一）作业前准备与沟通

1.信息核对与方案制定：维保人员到达现场后，首先应与物业管理人员确认电梯编号、型号、上次维保记录及近期运行状况，特别是有无异响、故障报警等异常情况。根据电梯使用说明书及维保合同要求，结合设备实际状况，制定本次维保的具体内容与重点。

2.工具与备件准备：检查维保所需工具是否齐全、完好，计量器具是否在有效期内。根据维保计划，准备好可能更换的合格备件，如润滑油、密封件、接触器触点等。

3.安全交底与人员沟通：维保负责人需向作业人员明确本次作业内容、分工、安全注意事项及应急联络方式。同时，应通知物业管理人员，协调作业时间，避免影响业主正常使用，并确保在作业期间有物业人员配合，如需要时提供钥匙、关停相关电源等。

4.现场安全警示设置：在拟维保电梯的各层门入口处，规范放置“正在维修，请勿使用”等警示标识，并设置必要的隔离栏，防止无关人员误入或误用电梯。若涉及井道内作业或轿顶作业，还需在机房或相关操作位置设置额外警示。

（二）作业实施

1.机房检查与维护：

*电源与控制柜：检查主电源电压是否正常，控制柜内各元器件有无烧蚀、松动、异响，接线是否牢固，继电器、接触器触点有无氧化粘连。清洁控制柜内外灰尘。

*曳引机：检查曳引机运行有无异响，油温、油位是否正常，油质是否良好，按需添加或更换润滑油。检查曳引轮、导向轮有无磨损，轮槽内有无异物。制动器工作是否可靠，制动间隙是否符合要求。

*限速器：检查限速器运转是否灵活，有无卡滞，铅封是否完好，限速器钢丝绳有无断丝、磨损，张紧装置工作是否正常。

2.井道与底坑检查：

*导轨与导靴：检查导轨有无变形、松动，导轨连接板是否牢固；导靴磨损情况，间隙是否适当，润滑是否良好。

*对重与补偿链/缆：检查对重块固定是否牢固，补偿链/缆有无破损、扭曲，连接是否可靠，运行时有无异常摆动或撞击。

*曳引钢丝绳/钢带：检查钢丝绳有无断丝、锈蚀、磨损、变形，绳头组合是否牢固，张力是否均匀。若为钢带，检查有无裂纹、分层。

*缓冲器与限速器张紧装置：检查缓冲器油量、有无漏油，弹簧缓冲器有无锈蚀变形。限速器张紧装置工作是否正常，有无异常。

*随行电缆：检查随行电缆有无破损、老化、扭曲，固定是否牢固。

3.轿厢与层门检查：

*轿厢内部：检查轿厢内操纵盘按钮、指令灯、通讯装置、照明、通风是否正常。轿厢内装修、扶手、安全窗（若有）是否完好。检查轿厢平层精度。

*轿门与安全触板/光幕：检查轿门开关是否顺畅，门锁装置是否可靠，安全触板/光幕功能是否正常，动作是否灵敏。

*层门装置：检查各层层门门锁装置是否完好，门锁电气触点接触是否良好。层门地坎有无异物，门滑块磨损情况。手动开门装置是否有效。

*层门地坎与轿厢地坎间隙：检查间隙是否在标准范围内。

4.功能测试：

*开关门功能：测试各层门、轿门开关是否平稳、顺畅，有无异响，关门力是否符合标准。

*运行功能：在正常运行模式下，测试电梯上下行、起制动是否平稳，有无异响、震动，平层是否准确。

*安全保护装置测试：根据规定周期和实际情况，测试限速器-安全钳联动（模拟）、缓冲器、极限开关、强迫减速开关等安全装置的功能是否有效。此项测试需严格按照操作规程进行，确保安全。

（三）作业收尾与记录

1.现场清理：作业完成后，清理作业现场，确保无工具、备件遗留。撤除警示标识和隔离设施。

2.电梯试运行：确认所有维保项目完成，相关部件恢复原位后，进行电梯空载和轻载试运行，观察运行状态是否正常。

3.资料记录与确认：详细填写《电梯维保记录表》，记录本次维保的项目、发现的问题、处理措施、更换的备件等信息。记录应真实、准确、完整。请物业相关负责人签字确认。

4.信息反馈与沟通：向物业管理人员通报本次维保情况，特别是发现的问题及处理结果，对暂时无法处理或需进一步观察的隐患，应提出书面建议和注意事项。

二、安全规范

安全是电梯维保作业的生命线，所有维保人员必须严格遵守国家及行业相关安全法规和操作规程，杜绝