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经济师考试建筑与房地产经济专业知识和实务(中级)重点难点必刷题精析

一、单项选择题（共60题）

1、在工程量清单计价模式下，下列费用中属于措施项目费的是（）

A.工程排污费

B.安全文明施工费

C.总承包服务费

D.税金

答案：B

解析：措施项目费是指为完成工程项目施工，发生于该工程施工前和施工过程中的技术、生活、安全、环境保护等方面的费用。根据《建设工程工程量清单计价规范》（GB50500-2013），安全文明施工费属于措施项目费；工程排污费属于规费，总承包服务费属于其他项目费，税金属于规费和税金项目，因此选B。

2、房地产开发项目的前期费用不包括以下哪项？

A.土地征用及拆迁补偿费

B.可行性研究费

C.勘察设计费

D.建筑安装工程费

答案：D

解析：前期费用是指房地产开发前期阶段（立项至开工前）发生的费用，主要包括土地征用及拆迁补偿费、可行性研究费、勘察设计费、规划费等。建筑安装工程费属于施工阶段的直接建设成本，是项目开发的建设成本部分，与前期费用阶段无关，因此选D。

3、某房地产开发企业拟开发一个住宅项目，规划总建筑面积为5万平方米，预计总投资为2亿元。若该企业采用成本加成定价法，预期成本利润率为25%，则该项目每平方米的售价应为（）元。

A.4000

B.5000

C.6000

D.6250

答案：B

解析：本题考查成本加成定价法的应用。

计算步骤如下：

1、计算项目总成本：题目中“预计总投资2亿元”即为总成本。

2、计算预期总利润：总利润=总成本×成本利润率=2亿元×25%=0.5亿元。

3、计算预期总收入（总售价）：总售价=总成本+总利润=2亿元+0.5亿元=2.5亿元。

4、计算单位面积售价：每平方米售价=总售价/总建筑面积=2.5亿元/5万平方米=5000元/平方米。

因此，该项目每平方米的售价应为5000元。

4、关于房地产市场运行机制中过滤模型的含义，下列描述正确的是（）。

A.描述的是新房市场带动二手房市场繁荣的现象

B.描述的是高收入阶层搬迁后，其原有住房被较低收入阶层接替的过程

C.描述的是商业地产、产业地产与住宅地产之间的联动发展关系

D.描述的是房地产市场中供给与需求价格相互适应的动态平衡过程

答案：B

解析：本题考查对房地产市场过滤模型的理解。

过滤模型是解释住房市场运行和住房消费格局变化的一个重要理论模型。其核心含义是：最初为较高收入阶层建造的住房，随着时间推移，房屋逐渐老化，同时新建的、质量更高或更现代化的住房不断涌现。于是，较高收入阶层为了追求更好的居住条件会迁入新建的住房，而将他们原有的住房转卖给（或租赁给）收入较低的家庭。这个过程像“过滤”一样，使得住房在不同收入水平的家庭之间依次传递。

选项A描述的是市场联动现象，选项C描述的是不同物业类型之间的关系，选项D描述的是市场的一般均衡机制，均不符合过滤模型的定义。

5、某房地产开发企业采用一次性获取土地使用权的融资模式，计划三年后预售商品房实现资金回笼。若土地使用权获取成本为3亿元，年化融资成本为8%，按复利计息，三年后土地资金占用成本最接近下列哪一数值？

A.3.6亿元

B.3.78亿元

C.3.85亿元

D.4.0亿元

答案：B

解析：复利资金占用成本=本金×(1+利率)^期限=3×(1+8%)^3≈3×1.2597≈3.78亿元，故选B。

6、在房地产项目经济评价中，若某项目年均EBITDA为2000万元，项目净现值(NPV)为6000万元，则按净现值法折算，该项目的静态投资回收期约为（）。

A.3年

B.3.5年

C.4年

D.5年

答案：A

解析：静态投资回收期不考虑资金时间价值，近似用NPV与年均现金流关系。年均现金流(EBITDA)2000万元，NPV6000万元约对应3倍回收期，故静态投资回收期≈6000/2000=3年，选A。

7、关于净现值法（NPV）的特点，下列说法正确的是：

A.净现值法考虑了资金的时间价值

B.净现值法不能直接比较投资额不同的项目

C.净现值法能够反映项目的风险程度

D.净现值法适用于独立方案的比较

答案：A

解析：净现值法（NPV）的特点包括考虑资金的时间价值（A正确），但净现值法不能直接比较投资额不同的项目，通常需要结合净现值率等指标（B正确）；净现值法本身不直接反映项目的风险程度（C错误）；净现值法适用于独立方案的比较，但对互斥方案的比较需要结合其他指标（D正确）。因此，正确答案是A。

8、下列关于房地产开发项目增值税的计算，正确的是：

A.房地产开发项目增值税的预缴税率是3%

B.房地产开发项目增值税的预缴税率是5%

C.房地产开发项目增值税