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两部门发布个人销售住房增值税政策

一、政策出台：2026年起个人售房增值税规则正式明确

2025年12月29日，财政部、国家税务总局联合发布《关于个人销售住房增值税政策的公告》（财政部税务总局公告2025年第17号，以下简称《公告》），作为2026年1月1日《中华人民共和国增值税法》施行后的配套政策，首次以正式公告形式明确了个人销售住房的增值税征收规则。政策聚焦“税制衔接”与“市场需求”两大核心，旨在通过清晰的税收导向，规范个人住房交易行为，推动房地产市场健康有序发展。

《公告》的出台既是落实“税收法定”原则的重要步骤——将原“营改增”过渡时期的个人售房增值税政策纳入增值税法框架；也是回应市场关切的具体举措——通过简化税制、降低税负，缓解个人住房交易中的成本压力，释放合理置换需求。

二、核心内容：差异化征收+税制简化的双重逻辑

《公告》的核心内容可概括为“一套标准、两类情形”，即针对个人销售住房行为，以“2年持有年限”为界，实行差异化增值税待遇：

短期持有（不足2年）：个人（不含个体工商户中的一般纳税人）将购买不足2年的住房对外销售的，按照3%的征收率全额缴纳增值税；

长期持有（2年以上含2年）：个人将购买2年以上的住房对外销售的，免征增值税。

这一规则的调整，背后是“税制简化”与“政策延续”的双重考量：

一方面，落实增值税法的“简化征管”要求。中国政法大学财税法研究中心主任施正文介绍，在增值税法施行前，我国小规模纳税人增值税征收率分为3%和5%两档，其中5%税率主要源于“营改增”时对原营业税政策的平移（如个人售房不足2年按5%征收）。增值税法施行后，国家将小规模纳税人征收率统一为3%，此次个人售房增值税率从5%降至3%，正是这一改革的具体落地，彻底解决了“同一主体、不同业务适用不同征收率”的税制碎片化问题。

另一方面，保持对“长期持有”的政策支持。《公告》延续了“2年以上免征”的优惠，施正文认为，这一安排“既契合增值税法的立法精神，又延续了多年来鼓励‘住有所居’的政策导向”，避免因税制改革引发市场预期波动。

三、衔接与过渡：确保政策“无缝落地”

为避免政策调整带来的执行断层，《公告》专门设置了过渡条款：“2026年1月1日前，个人销售住房涉及的增值税尚未申报缴纳的，符合本公告规定的可按本公告执行。”

这一规定的核心是“溯及既往”——对于2025年及以前发生的个人售房行为，若截至2026年1月1日仍未完成增值税申报，只要满足《公告》的条件（如持有满2年），即可适用新的免征政策；若持有不足2年，则可按3%的低征收率缴纳增值税（而非原政策的5%）。例如，某市民2025年11月出售一套持有1年半的住房，若2026年1月仍未申报增值税，即可按3%征收率缴纳，比原政策节省约2个百分点的税负。

同时，《公告》同步废止了《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3中关于个人售房增值税的过渡条款，标志着个人售房增值税政策正式从“过渡时期”进入“法治时期”。

四、市场影响：降低交易成本激活合理需求

此次政策调整的市场意义，集中体现在“直接降低交易成本”与“引导长期持有”两大维度：

短期：显著减轻置换型需求的税负压力

对于需要置换住房的家庭而言，增值税是交易成本中的重要组成部分。以一套成交价格100万元的住房为例：

若持有不足2年，按原政策需缴纳增值税约4.76万元（100÷1.05×5%）；

按新政策只需缴纳约2.91万元（100÷1.03×3%），直接节省近1.85万元。

这一降幅对于刚需或改善型家庭而言，相当于降低了“换房门槛”——节省的资金可用于补充首付款、装修或偿还贷款，有效缓解了“卖旧买新”中的资金压力。

长期：引导“住有所居”的理性住房观

《公告》通过“免征+低税率”的组合设计，传递了清晰的政策导向：鼓励长期持有住房，抑制短期投机。对于长期持有住房的家庭（如自住满2年以上），免征增值税的政策相当于“奖励”其“稳定居住”的行为；对于短期置换的家庭（如因工作变动、家庭人口增加需要换房），低税率则为其提供了“合理流动”的空间。这种“既支持刚需、又规范投机”的导向，与当前房地产市场“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标高度一致。

五、市场反应：业内解读“政策红利的实质性释放”

政策发布后，市场各界普遍将其视为“房地产交易端的实质性利好”。

中介机构表示，政策降低了短期置换的税收成本，预计将带动一部分“观望中的改善型需求”入市。例如，某连锁房产中介上海区域经理称：“此前不少客户因‘不满2年需缴5%增值税’而推迟售房计划，现在税率降到3%，相当于每套100万的房子少缴近2万，这对刚需家庭来说是真金白银的优惠。”

房企人士认为，政策通过激活二手房市场流动性，间接支持了新房市场需求。“二手房卖得动