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基于VAR模型的重庆市房价与地价动态关系解析与实证

一、引言

1.1研究背景与意义

近年来，重庆市房地产市场发展迅速，成为城市经济的重要支柱之一。自2024年以来，重庆房地产市场在政策调控与市场需求的双重作用下，呈现出企稳回暖的良好态势。据重庆市房地产业协会数据显示，2024年10月9-12日的线下秋交会期间，全市商品房成交面积41.66万平方米，环比增长161.9%、同比增长12.3%，中心城区商品房成交面积19.47万平方米，环比增长251.0%、同比增长27.3%，其中商品住房成交面积13.65万平方米，环比增长269.7%、同比增长49.5%。进入10月，重庆主城九区连续两周认购套数超过千套，楼市明显回暖。

房价与地价作为房地产市场的核心要素，其动态关系不仅影响着房地产市场的稳定，也与居民生活、城市发展紧密相连。从需求角度来看，随着城市化进程的加速，重庆人口不断聚集，对住房需求持续增加，推动房价上升，进而带动地价上涨。从供给角度而言，土地供应政策、房地产调控政策等都会直接或间接地影响地价，进而影响房价。例如，政府控制土地出让数量和节奏，会调节土地市场的供求关系，影响地价，最终传导至房价。基础设施建设的完善，如轨道交通延伸、城市道路改善等，提升了土地使用价值和吸引力，导致地价上升，也会推动房价上涨。深入研究房价与地价的动态关系，对准确把握房地产市场走势、制定合理的政策具有重要意义。

对于房地产市场参与者，如购房者、开发商和投资者，清晰了解房价与地价的动态关系，有助于做出更明智的决策。购房者可以依据两者关系，判断购房时机，避免在房价虚高时盲目入市；开发商能据此合理规划土地储备和项目开发，降低成本，提高利润；投资者则可精准把握投资机会，规避风险。对政策制定者来说，研究房价与地价的关系，能为房地产市场调控提供科学依据，通过土地供应、税收、信贷等政策工具，引导市场健康发展，实现稳地价、稳房价、稳预期的目标，促进房地产市场的长期稳定和可持续发展。

1.2研究目标与方法

本研究旨在深入剖析重庆市房价与地价的动态关系，具体目标包括：通过建立科学的模型，准确揭示房价与地价之间的相互作用机制和因果关系；分析不同时期、不同区域房价与地价动态关系的差异及其影响因素；基于研究结果，为政府制定房地产市场调控政策、为市场参与者提供决策参考，提出具有针对性和可操作性的建议。

为实现上述目标，本研究采用多种方法。首先，运用向量自回归（VAR）模型，该模型不基于严格的经济理论，而是将每个内生变量作为系统中所有内生变量滞后值的函数来构造模型，能够有效处理房价与地价这种多变量时间序列之间的动态关系，分析它们的相互影响。其次，利用脉冲响应函数，用于衡量来自随机扰动项的一个标准差冲击对内生变量当前和未来取值的影响，以此直观展示房价和地价对彼此冲击的响应路径和程度，了解它们在受到外部冲击时的动态变化过程。最后，采用方差分解技术，通过分析每一个结构冲击对内生变量变化的贡献度，进一步明确房价与地价之间相互影响的相对重要性，确定两者动态关系中各自作用的大小。

1.3研究创新点

本研究在多个方面具有创新之处。一是从多维度深入分析房价与地价的动态关系，不仅研究二者的因果关系和相互影响程度，还考虑时间维度上不同时期以及空间维度上不同区域的差异，更全面、细致地展现房价与地价关系的复杂性。

二是纳入重庆市独特的经济、政策和地理因素进行分析。重庆作为我国重要的直辖市，具有经济快速发展、政策支持力度大、山地城市地理特征明显等特点，这些因素对房价与地价的关系产生独特影响，本研究将其纳入分析框架，使研究结果更贴合重庆实际情况，更具针对性和应用价值。

三是采用动态模型和最新数据进行实证研究。运用VAR模型、脉冲响应函数和方差分解技术等动态分析方法，能够更准确地捕捉房价与地价的动态变化规律。同时，使用最新的市场数据，保证研究结果反映当前房地产市场的最新情况，为政策制定和市场决策提供更及时、有效的参考。

二、文献综述

2.1房价与地价关系的理论观点

关于房价与地价的关系，学术界主要存在三种理论观点：“地价决定房价论”“房价决定地价论”和“互为因果论”。

“地价决定房价论”从成本角度出发，认为土地成本是房价的重要组成部分，土地成本的上升必然导致房价上涨。杨慎、包宗华指出，地价的大幅度上升必然造成房价的大幅度提高；徐艳也认为地价过高是北京房价上涨过快的主要原因。建设部政策研究中心课题组研究中国房价时，将高地价作为高房价的一个主要原因。从房地产开发流程来看，土地是房地产开发的基础，开发商在获取土地后，会将土地成本计入房屋建设成本，最终通过房价转嫁给购房者。在建筑安装成本、各种税费及开发商利润相对稳定不变的前提下，地价的增加会直接推