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借名购房风险防控法律指南

在我国房地产市场持续发展的背景下，“借名购房”现象时有发生。所谓借名购房，是指实际购房人（借名人）因某种原因，不便或不能以自己的名义购房，而借用他人（被借名人）的名义签订购房合同、办理产权登记，但实际购房款由借名人支付，房屋的实际占有、使用、收益也归借名人的行为。这种行为看似能解决一时之需，却潜藏着巨大的法律风险。本文旨在剖析借名购房的风险，并提供具有实操性的法律防控建议。

一、借名购房的内涵与动因

借名购房的核心特征在于“名实分离”：房屋的权属登记名义人与实际出资、使用人不一致。其产生的动因复杂多样，常见的包括：规避限购政策、信贷政策（如首付比例、贷款利率）、税费负担，或因个人信用问题无法贷款，亦或是为隐匿财产、规避债务等。无论何种原因，借名购房的本质是对国家房地产调控政策或其他相关法律规定的间接规避，其行为本身即带有一定的法律瑕疵。

二、借名购房的主要法律风险

借名购房的风险贯穿于购房、持有乃至处分的整个过程，对借名人和被借名人双方均可能产生不利影响。

（一）对借名人（实际出资人）的风险

1.房屋权属风险：这是借名人面临的最大风险。根据我国《民法典》物权编的规定，不动产物权以登记为公示原则。一旦房屋登记在被借名人名下，从法律外观上看，被借名人即为房屋的所有权人。若被借名人将房屋擅自出售、抵押给善意第三人，借名人将难以对抗善意第三人，最终可能“钱房两空”。

2.被借名人履约风险：若被借名人反悔，否认借名购房的事实，或因自身债务问题导致房屋被查封、扣押、拍卖，借名人虽可依据借名协议主张权利，但需承担繁重的举证责任，且执行过程可能充满变数。

3.政策变动风险：借名购房多为规避当时的政策，若后续政策发生调整，如税费增加、限售期限延长等，可能导致借名人无法按照预期取得房屋所有权或承担额外成本。

4.过户障碍风险：即便被借名人愿意配合过户，也可能因限购、限售政策，或被借名人自身信用、税务问题，导致无法顺利办理过户手续。

（二）对被借名人（名义产权人）的风险

1.信用风险：若借名人未能按时偿还银行贷款（以被借名人名义办理的按揭），将直接影响被借名人的个人征信记录，使其未来在贷款、融资等方面遭遇困难。

2.购房资格受限风险：被借名人名下已有房产记录，可能导致其在自身购房时无法享受首套房优惠政策，或因超出限购套数而丧失购房资格。

3.债务承担风险：除了房贷，若借名人以该房屋设定其他债务，或因房屋使用产生侵权责任（如出租房屋致人损害），被借名人可能被卷入诉讼，承担相应的法律责任。

4.税收及其他经济负担风险：房屋持有期间的物业费、供暖费等若借名人未及时缴纳，相关单位可能向登记的产权人（被借名人）主张权利。未来房屋过户时产生的税费承担，若协议未明确约定，也可能引发纠纷。

三、借名购房风险防控策略

鉴于借名购房存在上述诸多风险，我们强烈建议购房人优先选择以自己名义直接购房，避免采用借名方式。若确因特殊情况必须借名购房，应采取以下措施最大限度降低风险：

（一）审慎选择被借名人

借名人应选择人品可靠、信用良好、无大额债务且与自己关系密切（如近亲属）的被借名人。避免向关系疏远或财务状况不明的人借名。

（二）签订详尽的书面借名协议

这是防范风险的核心环节。借名协议应尽可能明确以下内容：

*借名购房的事实：清晰阐述借名购房的原因、房屋基本信息（坐落、面积等）。

*出资约定：明确购房款（包括首付款、按揭款、税费、维修基金等所有相关费用）均由借名人承担，并约定资金支付方式和凭证保管责任。

*房屋权属归属：明确约定房屋的实际所有权归借名人所有，被借名人仅为名义登记人。

*房屋占有、使用、收益权：约定房屋由借名人实际占有、使用、收益，包括出租所得租金归借名人。

*产权过户约定：明确约定办理房屋过户的条件（如限购政策解除、贷款还清等）、期限及双方的配合义务，以及过户费用的承担方。

*违约责任：详细约定双方违反协议的违约责任，特别是被借名人擅自处分房屋、拒绝配合过户等情形下的赔偿责任（可约定较高的违约金，以增加违约成本）。

*争议解决方式：约定发生争议时是通过协商、仲裁还是诉讼解决。

重要提示：借名协议最好由专业律师起草或审核，并可考虑进行公证（虽然公证机构对借名购房协议的公证态度可能较为谨慎，但并非完全不可行）。

（三）严格掌控资金流向与相关凭证

借名人务必通过自己的银行账户直接支付全部购房款项，并保留好所有付款凭证，如首付款转账记录、按揭还款流水、税费缴纳凭证等。每一笔款项的支付都应清晰备注用途（例如：“支付XX房产首付款”）。避免使用现金支付或通过第三方账户中转，以防日后举证困难。

（四）实际控制房屋及相关资料

借名人应实际占有、