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楼市明年到底会不会回暖？

一、2027年楼市核心判断：止跌信号渐显，回暖仍需蓄力

2026年年初，关于“2027年楼市是否回暖”的讨论成为市场焦点。综合多方研究机构的模型预测、市场实际数据及政策动向，当前主流观点认为：2027年楼市将逐步走出“深度调整期”，呈现“止跌为先、回暖滞后”的特征——房价大概率在2027年四季度止跌，整体市场的本质性回暖（即景气指数进入正区间）则需推迟至2028年年初。

这一判断的核心依据来自“房地产领先景气指数”的走势。长期监测中国楼市的研究者老杨构建的模型显示：领先景气指数（包含经济环境、政策环境、金融环境、房价泡沫等多维度）自2023年初触底后震荡上行，2025年最新数据已至15左右。通过线性推演，该指数的变化将提前反映市场景气度：2026年8月，房地产当期景气指数将上行超过-90，进入“复苏初期”（冬季末期、春天初期），但此时房价仍未止跌；2027年四季度，房价将正式止跌；2028年1月，当期景气指数将告别负区间，市场迎来本质性回暖。

二、支撑“2027年止跌”的三大逻辑：模型、经验与政策空间

模型底层：领先指数的“信号验证”

老杨的预测并非“拍脑袋”，而是基于领先景气指数与市场实际走势的“高度相关性”。该指数的构建覆盖了12个核心指标（如M2增速、商品房销售面积、土地购置溢价率、居民杠杆率等），过去10年的历史数据显示，领先指数的变化会提前6-12个月反映市场景气度——例如2015年领先指数触底回升，2016年楼市迎来“去库存”行情；2021年领先指数见顶回落，2022年楼市开始下行。因此，2023年以来领先指数的“震荡上行”，实则为2027年的止跌埋下了“伏笔”。

国际经验：全球房地产调整的“时间规律”

从全球范围看，房地产市场的深度调整往往遵循“3-5年周期”。老杨梳理了过去30年全球27个国家的楼市泡沫破裂案例（如日本1991年泡沫破裂、美国2008年次贷危机），发现这些市场从“峰值下跌”到“企稳回升”的平均时间为4.2年。中国楼市自2021年达到峰值（70城新建商品住宅价格同比涨幅3.8%），至2027年正好是6年——虽然略长于平均周期，但符合“中国市场规模更大、调整更温和”的特征。

政策与金融：风险可控的“缓冲垫”

高盛2025年11月的研报指出，中国楼市的“系统性风险”可控——即使房价在2021年高点基础上再跌10%（截至2025年已跌20%），银行系统也能承受，因房贷首付比例较高（首套房平均30%、二套房50%以上）、风险控制严格。这一结论为政策干预留下了空间：2022年以来，央行已累计下调5年期LPR（贷款市场报价利率）150个基点，多地降低首付比例（如武汉首套房首付降至20%、郑州降至15%），这些政策虽未逆转下跌趋势，但有效减缓了跌幅，为市场“筑底”赢得了时间。

三、市场分化：一二线先企稳，三四线仍承压

需要明确的是，“2027年止跌”并非“全国一刀切”，而是地域分化下的“结构性企稳”——一二线城市（尤其是核心区）将率先走出困境，三四线城市仍需面对“高库存、人口外流”的压力。

一二线城市：核心区需求“韧性犹存”

高盛2025年11月的报告显示，一线城市（北京、上海、广州、深圳）的核心区二手房需求仍在：2025年10月，北京西城区、上海黄浦区的二手房价跌幅仅为1.2%、0.8%，远低于全市平均（3.5%）。这些区域的“抗跌性”源于人口流入（2025年一线城市常住人口仍保持正增长）、教育医疗资源集中，因此高盛预测“一线城市可能在2026年底率先企稳”，2027年逐步回升。

三四线城市：高库存与人口外流的“双重压力”

相比之下，三四线城市的情况更为严峻。2025年10月，全国70个大中城市中，三四线城市的二手房价跌幅平均为4.1%（部分城市如廊坊、唐山跌幅超40%）。核心问题在于“供给过剩+需求萎缩”：一方面，2016-2021年的“棚改货币化”导致三四线城市新建商品住宅库存高企（截至2025年9月，库存去化周期达38个月，远超“合理区间”的12-18个月）；另一方面，人口外流加剧（2025年三四线城市常住人口净流出1200万人），导致需求持续萎缩。因此，三四线城市的“止跌时间”可能推迟至2028年以后，部分人口持续外流的城市甚至可能“长期横盘”。

四、潜在不确定性：流动性与信贷风险仍需警惕

尽管“2027年止跌”是主流判断，但市场仍存在两大“变量”，可能影响最终走势：

开发商流动性：民营房企的“利息压力”

高盛2025年12月的研报指出，民营房企的“利息费用”仍是“悬在楼市头上的达摩克利斯之剑”。截至2025年9月，民营房企的利息费用占整个行业的70%，占其销售额的比例接近20%（而国企开发商仅为5-6%）。尽管政策已延长开发商贷款期限（2025年9月“白名单”贷款额度扩大至