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《民法典》中居住权的设立与司法适用

一、居住权的立法背景与制度价值

（一）居住权的历史渊源与现代发展

居住权并非《民法典》的全新创造，其制度基因可追溯至罗马法中的“人役权”体系。在传统大陆法系国家，居住权作为人役权的典型形态，主要功能是为特定身份关系的主体（如配偶、亲属）提供基本居住保障，体现了法律对弱势群体的倾斜保护。随着社会结构变迁，现代社会的居住需求呈现多元化特征：老龄化社会中老年人“以房养老”的需求激增，离婚后弱势方的居住保障矛盾突出，再婚家庭中前配偶子女的居住权益亟待明确。这些现实问题倒逼物权制度的创新，《民法典》将居住权从理论概念转化为法定物权，既是对传统制度的继承，更是对当代社会需求的回应。

（二）《民法典》引入居住权的现实需求

从社会层面看，我国住房制度改革后，房屋产权私有化程度提高，但“有房者”与“无房者”的利益冲突日益显现。例如，老年父母将房产赠与子女后，可能因子女不孝面临“无房可居”的困境；离婚时，经济弱势方可能因房产归属判决失去居住保障；部分家庭通过遗嘱将房产留给子女，却未考虑配偶的居住需求，导致亲属反目。从法律层面看，原《物权法》仅规定了建设用地使用权、土地承包经营权等用益物权，缺乏针对居住需求的专门性权利，无法通过现有制度体系有效解决上述问题。《民法典》第366条至371条以6个条文确立居住权制度，填补了我国用益物权体系的空白，为民事主体的居住权益提供了更精准的法律保护。

二、居住权的设立规则解析

（一）设立方式：合同与遗嘱的双轨路径

《民法典》第367条与371条明确，居住权可通过“书面合同”或“遗嘱”两种方式设立。书面合同设立是最常见的路径，要求当事人签订包含“当事人信息、住宅位置、居住条件和要求、期限、解决争议方法”等条款的书面协议。例如，老年人与子女签订的“以房养老”协议中，可约定子女取得房屋所有权的同时，为父母设立终身居住权。遗嘱设立则体现了对意思自治的尊重，遗嘱人可在遗嘱中为配偶、子女或其他特定人设立居住权，这种方式尤其适用于遗产分配时平衡多方利益。需要注意的是，通过遗嘱设立居住权的，需遵循《民法典》继承编关于遗嘱形式（自书、代书、公证等）的规定，确保遗嘱效力。

（二）设立要件：登记生效主义的核心地位

与其他不动产物权一样，居住权的设立采取“登记生效主义”。《民法典》第368条规定：“居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。”这意味着，仅签订书面合同或订立遗嘱并不产生居住权，必须完成登记方可取得物权效力。登记的核心作用在于公示，既保障居住权人的合法权益（防止所有权人擅自处分房屋），也保护善意第三人（如抵押权人）的交易安全。实践中，登记内容需明确居住权的主体、期限、范围等关键信息，部分地区已将居住权登记纳入不动产统一登记系统，为制度落地提供了操作基础。

（三）权利内容：居住权人的权能边界

居住权的核心是“占有、使用”住宅的权利。具体而言，居住权人有权在约定范围内使用房屋（如居住、必要的附属设施使用），有权排除他人对居住权益的妨害（如所有权人强行要求搬离），有权在居住权期限内保持对房屋的稳定占有。但居住权的权能存在法定限制：其一，不得转让、继承（《民法典》第369条），这是因为居住权具有人身属性，专属于特定主体；其二，原则上无偿设立（除非当事人另有约定），体现了制度的保障功能；其三，使用需符合“合理用途”，不得将房屋用于经营或转租（除非合同明确允许），避免居住权异化为投资工具。

（四）义务限制：对所有权的合理让渡

居住权的设立意味着所有权人需让渡部分权能。所有权人需保证居住权人正常行使权利（如不得擅自更换门锁、断水断电），不得在居住权期限内以出卖、抵押等方式损害居住权（但法律并不禁止所有权人处分房屋，只是居住权可对抗新的所有权人）。同时，居住权人需履行合理使用义务，如妥善维护房屋、不得实施破坏性改造，若因过错造成房屋损坏，需承担赔偿责任。这种权利义务的平衡，既保障了居住权人的生存利益，又避免了对所有权的过度限制。

三、居住权的司法适用难点与应对

（一）登记程序的实践困境与完善建议

尽管《民法典》明确了登记生效要件，但实践中登记操作仍存在模糊地带。例如，部分基层登记机构缺乏具体操作细则，对“居住条件和要求”“期限”等条款的审查标准不统一；个别案例中，当事人签订了居住权合同但未及时登记，后因所有权人转让房屋，导致居住权无法实现。对此，司法实践中通常采取“区分原则”：未登记的居住权合同仅产生债权效力（居住权人可依据合同要求所有权人履行登记义务），但不产生物权效力（无法对抗善意第三人）。为完善登记程序，建议登记机构制定标准化的居住权登记模板，明确必填条款，并加强对当事人的指引，避免因条款缺失导致登记失败。

（二）权利冲突的典型场景与裁