商品房买卖合同.docxVIP

商品房买卖合同

一、签约前的审慎核查：防患于未然

在落笔签字之前，充分的准备与核查工作是规避后续纠纷的第一道防线。这不仅是对开发商的审视，也是对自身权益的负责。

1.开发商资质与项目合法性审查

务必核实开发商是否具备合法的开发经营资格，重点审查其《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》及《商品房预售许可证》（或《商品房销售许可证》）是否齐全有效。这些证书是项目合法性的根本保障，缺一不可。切勿轻信开发商的口头承诺，务必眼见为实，可通过相关政府部门网站或政务服务窗口进行查询验证。

2.房屋基本情况的细致核实

对欲购房屋的坐落、户型、朝向、楼层、面积（建筑面积、套内建筑面积及公摊面积）等基本信息，应与销售人员的介绍、宣传资料及现场实际情况反复核对。特别注意，合同中约定的面积与实测面积可能存在差异，需明确差异处理方式。

3.合同文本的初步审阅

目前市面上多采用住建部门会同工商部门制定的标准合同文本，俗称“制式合同”。但开发商往往会在此基础上增加补充协议，或对制式条款进行选择性填写与修改。拿到合同文本后，切勿急于签字，应仔细阅读每一条款，特别是那些加粗、加黑或有空白待填的部分，这些往往是双方权利义务的关键所在，也是容易产生争议的地方。

二、合同核心条款的深度解析与风险把控

商品房买卖合同条款繁多，专业性强，以下核心条款尤需购房者重点关注与审慎对待。

1.当事人信息条款

合同首部应明确买卖双方的基本信息，包括买方姓名（名称）、身份证号（统一社会信用代码）、联系方式、通讯地址；卖方（开发商）名称、统一社会信用代码、法定代表人、联系方式、注册地址及项目公司地址等。信息务必准确无误，避免因笔误导致后续维权困难。

2.项目建设依据与商品房基本情况条款

此条款应载明项目的批准文号、建设工程规划许可证号等，确保房屋建设的合法性。房屋基本情况应与前述核查内容一致，特别是房屋的权利状况，是预售还是现售，是否存在抵押、查封等权利限制情况，均需在合同中明确披露或作出无瑕疵承诺。

3.计价方式与价款条款

合同应明确约定房屋的计价方式（按建筑面积、套内建筑面积或套计价），以及总价款。单价与总价应计算准确，大小写一致。若采用按面积计价，务必注明面积确认及面积差异处理办法，这是防止开发商“面积缩水”或“面积虚增”的重要保障。

4.付款方式及期限条款

此条款需明确约定付款方式（一次性付款、分期付款、按揭贷款等）、各期付款金额、付款时间节点及付款账户信息。选择按揭贷款的购房者，应充分了解自身的贷款资质及银行政策，合同中可约定因贷款未获批准导致合同无法继续履行时的处理方式，以降低自身风险。

5.交付期限与交付条件条款

这是合同的核心条款之一，直接关系到购房者何时能入住新房。合同应明确约定房屋的交付日期。更重要的是交付条件，通常应包括：房屋已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋已满足合同约定的其他交付标准（如通水、通电、通气等）。务必警惕开发商以“单体验收合格”或“分期综合验收合格”等模糊表述作为交付条件，合法的交付条件应以取得政府相关主管部门出具的竣工验收备案文件为核心依据。

6.产权登记条款

办理不动产权属登记是购房者取得房屋所有权的法定程序。合同应明确约定开发商协助办理产权登记的期限、提供必要材料的义务，以及因开发商原因导致购房者不能在约定期限内取得不动产权证书的违约责任。此期限不宜过长，违约责任需具有可操作性。

7.质量标准与保修条款

房屋质量是重中之重。合同应约定房屋质量符合国家及地方相关工程建设强制性标准，并可约定具体的质量要求。同时，应明确房屋保修范围、保修期限及保修责任，此部分通常会援引《住宅质量保证书》的内容，购房者需仔细阅读并留存该文件。

8.物业管理条款

前期物业管理企业的选聘、物业服务合同的签订、物业服务收费标准及方式等，也应在合同中有所体现或作出指引，确保购房者对未来的居住管理环境有清晰预期。

9.违约责任条款

这是保障合同履行、约束双方行为的关键条款，应尽可能详尽、明确。

*卖方违约责任：主要包括逾期交房、逾期办理产权证、房屋面积差异处理不当、房屋质量不符合约定、擅自变更规划设计、一房多卖等情形下的违约责任。违约金的计算方式（按日、按总房款比例等）和支付期限应清晰约定。

*买方违约责任：主要包括逾期付款的违约责任。同样，违约金的计算方式需明确。

双方在约定违约责任时，应遵循公平合理原则，避免出现“霸王条款”。

10.补充协议与附件

补充协议是对制式合同未尽事宜或双方特殊约定的补充，其效力等同于合同正文。开发商提供的补充协议往往可能加重购房者责任、减轻自身义务，购房者务必逐条审核，对不合理条款要敢于提出异议并要求修改。合同附件（如房屋平面图、《住宅质量保证书》