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第七章零售商业物业经营管理

目录

零售商业物业的招商与租赁管理零售商业物业经营管理零售商业物业概述一二三零售商业物业的资源经营四零售商业物业经营活动设计五

零售商业物业概述零售商业的含义和发展零售商业物业的概念零售商业物业的分类一

1.零售商业的含义和发展（1）零售商业的含义零售是商品市场流通的终端，是交易市场中最活跃、最频繁的交易活动，包括所有向最终消费者直接销售商品和服务，以供其作为个人及非商业用途的活动，其重要功能是满足消费和引导生产。商业是一种有组织的提供顾客所需物品与服务的一种行为，其最本质的内容就是通过交换实现盈利

1.零售商业的含义和发展（2）零售商业的发展进入19世纪以来，零售商业发生了重大变革，这些变革在零售商业发展史上成为“四次革命”，即百货商店、连锁商店、超级市场和无店铺销售的产生。长期以来，中国零售业态单一，以百货店为主。零售商业呈现多业态、多元化、网络化、智能化、无人化的发展趋势。

1.零售商业的含义和发展（2）零售商业的发展革命次数变革表现第一次革命百货商店的出现百货商店是指经营多条产品线，主要经营服装、百货等工业品，面积较大的商店。第二次革命连锁商店的产生连锁商店是指经营同类商品的商店群，这些商店可以同属一个企业，也可以由同一个经营体系控制。这些商店如同一条锁链相互连接在一起，所以称之为“连锁商店”。第三次革命超级市场的出现超级市场的出现改变了零售业传统的柜台式销售，采用了让顾客在店内自由选购，在出口统一结算的销售方式。超市的出现还影响了人们的购物方式和生活方式。第四次革命无店铺销售的产生无店铺销售是一种不用设立商店，由零售商直接把商品推销给顾客或由顾客自动选购商品的零售经营方式。零售商业的“四次变革”

2.零售商业物业的概念零售商业物业是向终端消费者销售商品或服务的物业。传统的主流零售商业区域主要坐落在市中心的商业区，位于城市郊区和城郊结合部的大型零售商业设施不断涌现，使传统中心商业区的客流得以分散。

2010年修订的零售业态的国家分类标准，将有店铺零售业态可分为食杂店、便利店、折扣店、超市、仓储会员店、百货店、专营店、专卖店、购物中心和厂家直销中心10种。超市：便利超市、社区超市、综合超市、大型超市。专营店：专业市场、专业超市。购物中心：社区购物中心、市区购物中心、城郊购物中心。3.零售商业物业的分类

零售商业物业经营管理零售商业物业经营管理的要求零售商业物业经营管理的内容零售商业物业经营管理涉及的相关理论二

1.零售商业物业经营管理的要求需要有统一的产权形态为了达到良好的整体经营效果，需要统一招商（保障商户的相容相宜性）、统一管理、统一促销、协调一致的装修风格等。需要有良好的商业氛围商业物业的经营需要有良好的商业氛围，形成传播和带动效应。需要有先进且良好运转的设施设备只有新颖的、舒适的、高档次的先进设施，才能更好地吸引众多消费者前来消费，保证业主的物业出租率及租客的营业收入。需要有良好的物业经营管理保障没有强有力的物业经营管理服务，零售商业物业的经营效益或效果无从谈起。

招商及控制承租户组合应用零售技术与技巧物业管理服务保障营销保险及风险管理财务管理2.零售商业物业经营管理的内容

3.零售商业物业经营管理涉及的相关理论（1）中心地理论：最早由美国学者Christaller在20世纪30年代提出。最初主要分析消费者的单一目的购物行为，发现如果消费者只购买一件商品，那么他们通常会到离家最近的商店去购物。城市各级中心地示意图

3.零售商业物业经营管理涉及的相关理论（2）同类零售店聚集理论：在70多年之前，美国学者Hotelling提出了同类零售商聚集理论。Hotelling认为，只要所出售的商品或所提供的服务之间存在着较小的差异(这也就是所谓的“最小差异化”概念)，那么仅靠降低价格是无法垄断整个市场的，因此销售同种商品的零售店可以稳定地共存。因此，同类零售店聚集在一起是可能的。同类零售店聚集在一起可以降低消费者购物中的不确定性

3.零售商业物业经营管理涉及的相关理论（三）需求的外部效应理论：需求的外部效应是当前零售商业物业理论中的研究热点，它是指消费者被零售商业物业中知名度高、信誉好的主力店(AnchorStores)吸引到零售商业物业中来，但同时又光顾了其他零售店的现象。主力店产生了需求的外部效应，为周围小的零售店带来了客流，普通零售店能够得到这种外部效应所带来的好处。与互相促进销售的聚集效应不同，需求的外部效应流是单方向的，即从主力店流向普通商店，而不是相反。应用这一理论的常规主流做法是将主力店安排在零售商业物业内主要通道的两端，并