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物业管理财务核算操作办法

第一章总则

第一条目的与依据

为规范物业管理活动中的财务行为，加强财务管理和经济核算，提高资金使用效益，保障业主、物业使用人和物业管理企业的合法权益，根据国家相关法律法规及行业会计准则，结合本物业管理企业的实际情况，特制定本办法。

第二条适用范围

本办法适用于本物业管理企业所管理的各类物业项目的财务核算工作。各项目管理处（或分公司）的财务活动均须遵守本办法的规定。

第三条基本原则

物业管理财务核算应遵循以下基本原则：

1.合法性原则：严格遵守国家财经法律法规和税收政策。

2.真实性原则：确保会计信息真实、准确、完整，如实反映财务状况和经营成果。

3.权责发生制原则：收入与费用的确认应当以权责发生为基础，凡属本期的收入和费用，不论款项是否收付，均应作为本期的收入和费用；反之，不属于本期的收入和费用，即使款项已在本期收付，也不应作为本期的收入和费用。

4.配比原则：收入与其相关的成本、费用应当相互配比。

5.一致性原则：会计处理方法前后各期应当一致，不得随意变更。如需变更，应在财务报告中说明变更的原因、情况及影响。

6.谨慎性原则：对可能发生的费用和损失，应当合理预计，并予以核算。

第四条核算主体

本物业管理企业为独立的会计核算主体，对其全部经济活动进行统一核算、统一管理。各物业项目管理处（或分公司）作为内部管理单元，可根据管理需要设置辅助核算。

第二章收入核算

第五条收入的构成

物业管理收入主要包括：

1.物业管理费收入：指根据物业服务合同约定，向业主或物业使用人收取的物业管理服务费用。

2.停车费收入：指对停车场（库）提供管理服务所收取的费用。

3.其他业务收入：包括但不限于场地租赁收入、广告位租赁收入、特约服务收入、代收代缴服务手续费收入等。

第六条物业管理费收入核算

1.确认原则：物业管理费应按照物业服务合同约定的收费标准和期限，在服务提供的会计期间内分期确认收入。

2.核算方法：

*当期应收未收的物业管理费，应确认为应收账款，并同时确认收入。

*预收的物业管理费，应先通过“预收账款”科目核算，在服务提供的期间内分期结转至“主营业务收入”。

*对于业主或物业使用人逾期未缴纳的物业管理费，应积极催收，并按合同约定计收滞纳金（如有），滞纳金收入一并计入物业管理费收入。

第七条停车费收入核算

1.停车费收入应按实际收取的金额或合同约定的收费标准及时确认。

2.对于月租、年租车位，参照物业管理费的预收核算方式进行处理。

3.临时停车费应于收取当日确认收入。

第八条其他业务收入核算

其他业务收入应根据业务性质，在符合收入确认条件时及时入账，并按类别进行明细核算，确保收入来源清晰。

第九条收入票据管理

1.收取各项收入时，必须向付款方开具符合税务规定的发票或收据。

2.票据的领用、开具、核销应建立健全管理制度，指定专人负责，确保票据安全和合规使用。

第三章成本与费用核算

第十条成本与费用的界定

1.成本：主要指物业管理活动中为提供物业服务而发生的直接耗费，包括人工成本、物料消耗、水电能耗、维修保养费用等。

2.费用：主要指物业管理企业为组织和管理经营活动而发生的各项间接支出，包括管理费用、销售费用、财务费用等。

第十一条主营业务成本核算

主营业务成本核算内容包括：

1.人工成本：直接从事物业管理服务的人员（如保洁、保安、工程维修、客户服务等）的工资、奖金、津贴、补贴、社会保险、福利费等。

2.物料消耗：为提供物业服务而消耗的各种材料、低值易耗品，如保洁用品、维修材料、办公用品等。

3.水电能耗费：物业管理区域内公共部位、共用设施设备所发生的水电费。

4.维修保养费：物业共用部位、共用设施设备的日常维修保养费用，不包括应由专项维修资金列支的大修、中修费用。

5.外包服务费：将部分物业服务（如保洁、保安、绿化、电梯维保等）外包给其他单位所支付的费用。

6.其他直接成本：如垃圾清运费、消杀费等与物业服务直接相关的其他支出。

第十二条期间费用核算

1.管理费用：指企业行政管理部门为组织和管理生产经营活动而发生的各项费用，包括管理人员薪酬、办公费、差旅费、业务招待费、折旧费、修理费、无形资产摊销、劳动保险费、税金（如房产税、土地使用税、印花税等）、咨询费、审计费等。

2.销售费用：指企业在销售或推广物业服务过程中发生的各项费用，如广告费、业务宣传费、招投标费等（物业管理企业此项费用通常较少）。

3.财务费用：指企业为筹集生产经营所需资金等而发生的费用，包括利息支出（减利息收入）、汇兑损失（减汇兑收益）以及相关的手续费等。

第十三条成本费用的归集与分摊

1.各项