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酒店委托管理合同

一、合同主体与合作关系的厘清

合同的开篇，首要任务是明确合作双方的主体身份与法律地位。业主方通常为酒店物业的所有权人或其合法授权代表，而管理方则需具备相应的酒店管理资质与专业能力，尤其对于连锁品牌管理公司，其品牌影响力与标准化运营体系是核心价值所在。合同中应清晰界定双方在合作中的基本定位：业主方拥有资产所有权与重大事项决策权，管理方则依据合同约定行使日常运营管理权。这种关系的界定，直接影响后续权责划分的逻辑基础。

合作目标的设定亦不可或缺。双方应在合同中明确酒店的经营定位（如豪华型、精品型、商务型等）、预期市场地位、核心客源结构以及关键绩效指标（KPI），例如平均可出租客房收入（RevPAR）、入住率、毛利率等。这些目标不仅是管理方的努力方向，也是未来考核与奖惩的重要依据，需尽可能具体、可衡量，并预留根据市场变化进行调整的机制。

二、管理范围与权限的界定

管理范围的划定是合同的核心内容之一，需力求详尽且具有可操作性。这通常涵盖酒店的日常运营管理，包括前厅、客房、餐饮、康体、市场销售、人力资源、财务、工程维护、采购等各个业务模块。对于关键岗位人员的任免权限，如总经理、财务负责人等，合同中需明确约定管理方的提名权、建议权与业主方的审批权或最终决定权，以平衡管理效率与业主的控制权。

管理方的权限边界同样关键。例如，在制定年度经营预算、重大营销推广活动、超出一定金额的资本性支出、重要合同的签署等方面，必须明确管理方的权限范围及需获得业主事先批准的程序。这既能保证管理方拥有必要的经营自主权，也能有效防范经营风险，保护业主的资产安全。此外，关于酒店品牌标准的执行、服务流程的规范、质量控制体系的建立与运行，也应在管理范围内予以明确，确保管理方能够按照既定标准提供服务。

三、费用结构与收益分配机制

费用与收益条款是合同谈判的焦点，直接关系到双方的核心利益。管理方的报酬通常由基本管理费和奖励管理费两部分构成。基本管理费一般基于酒店营业收入的一定百分比计算，旨在保障管理方的基本运营成本与合理利润；奖励管理费则通常与经营利润（如GOP，营业毛利）挂钩，体现“风险共担、收益共享”的原则，其计提基数、比例及计算方式需清晰界定，避免后续争议。

除了管理费，合同还需明确酒店运营过程中的各项费用承担主体。例如，日常经营成本（水电气、物料消耗、人力成本等）通常由酒店承担，并计入酒店经营费用；而管理方为履行管理职责可能发生的、超出常规运营范围的专项服务费（如特定咨询服务），则需明确约定是否另行收费及收费标准。业主方投入的资本性支出，如大型装修改造、重大设备更新等，其审批流程、资金来源及折旧摊销方式也应在合同中详细说明。

收益分配方面，在扣除所有经营成本、税费、应支付给管理方的管理费及其他约定费用后，剩余的经营利润（或亏损）归属业主（或按约定比例分配）。合同中需明确利润核算的周期、财务报表的编制与报送要求，以及业主方对酒店财务状况的知情权与审计权。

四、合同期限与终止条款

合同期限的设定应综合考虑酒店的投资回报周期、管理方品牌培育周期以及市场环境变化等因素。通常包含一个初始固定期限，以及双方约定的续约条款。续约条件可以包括但不限于对管理方过往经营业绩的考核、双方合作满意度评估等。

终止条款则需审慎设计，以应对可能出现的各种情形。常见的终止情形包括：合同期限届满且双方未续约；一方严重违反合同约定，经书面通知后在合理期限内仍未纠正；因不可抗力导致合同目的无法实现；一方进入破产、清算程序等。对于提前终止合同的情形，应明确违约方的责任、赔偿方式（如违约金的计算标准）、以及合同终止后的交接程序，包括资产清点、财务结算、客户资料移交、员工安置等细节，以最大限度降低过渡期风险。

五、品牌与知识产权的保护

若管理方为品牌管理公司，合同中必须对品牌使用许可做出明确约定。业主方获得的通常是在合同期限内、在指定酒店物业上使用管理方品牌名称、商标、服务标识及相关运营手册、管理系统等知识产权的非独占许可。管理方则有权对业主方及酒店在品牌使用、服务标准执行方面进行监督与指导。

合同应明确约定，品牌使用的范围仅限于本合同所指酒店，未经管理方书面同意，业主方不得擅自将品牌用于其他任何业务或转让给第三方。合同终止后，业主方应立即停止使用管理方的品牌及相关知识产权，并配合完成相关标识、资料的移除或归还工作。同时，管理方也应保证其提供的品牌及知识产权不存在权利瑕疵，如因此产生第三方索赔，管理方应承担相应责任。

六、财务与审计条款

财务透明度是维持双方信任的基石。合同中应明确酒店财务管理制度的建立与执行标准，通常由管理方按照国家会计准则及双方约定的会计政策进行会计核算。管理方需定期（如每月、每季度、每年）向业主方报送财务报表，包括资产负债表、利润表、现金流量表等，以及经营分析报告。

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