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养老地产日本案例考察
总结报告
养老地产创新研发课题小组
;*;;*;考察项目;*;SunCity;*;SunCity——横滨太阳城;项目背景：
SunCity自行投资建设的养老地产项目，与2005年投入运营。
土地原址为炸药厂，株式会社以较低的价格获得土地。
现有为一期规模，二期280户预计于2011年开工建设。;项目规模
占地面积：84350㎡
建筑面积：56012㎡
总户数：601户（其中自理型480户，介护型121户）
自理型住宅单元中有几间为用于体验入住的客房。
户型面积：自理型住宅单元的户型面积：44.6~82.3㎡，平均面积为61.6㎡
介护型住宅单元的平均户型面积：22.3~27.9㎡，平均面积为22.9㎡
公共空间面积：自理型住宅单元公共空间面积为：18449㎡
介护型住宅单元公共空间面积为：3107㎡
公共空间比例占到项目总面积的38%，高比例的公共空间配置是项目一大特点;SunCity——横滨太阳城;SunCity——横滨太阳城;SunCity——横滨太阳城;产品设计——服务功能;产品设计——无障碍设计;SunCity——横滨太阳城;SunCity——银座太阳城;项目背景：
SunCity租赁物业运营的养老地产项目，物业租赁期为25年。
由BDA室内设计公司进行装修设计，与2006年投入运营。;SunCity——银座太阳城;SunCity——银座太阳城;SunCity——银座太阳城;SunCity——银座太阳城;SunCity——银座太阳城;SunCity——银座太阳城;SunCity;*;公司背景
日医学馆是日本三大养老地产连锁运营机构之一，进入养老地产已有21年历史。
除养老地产运营事业部以外，集团公司还下设医疗设备事业部及介护教育事业部，三者关联产业的年均产值名列日本业内第一。
开发项目
日医学馆旗下共有养老地产物业1250所，分布在日本全国，主要分为三大类：政府投资日医学馆运营的福利性项目、日医学馆投资运营的全付费制项目以及老年人租赁物业项目。;日医学馆——墨田;日医学馆——墨田;营收方式
一次性入住金+月金:根据一次性入住金缴纳费用的不同，月金付费额度随之变化。月金包含管理费、租赁费及餐费。
收费价格的核定标准为75岁以上的老人，如果年龄低于75岁，则一次性入住金价格及返还周期相应调整。
介护费额外收取:墨田项目为介护保险??点机构，老人由医院评定介护等级后，政府相应承担老人在墨田项目消费的90%的介护服务费用。
其它费用：医疗费、日用品费、理容费等其它服务费用，需额外付费。;产品设计——室内设计;日医学馆——墨田;日医学馆——北浦和;日医学馆——北浦和;日医学馆——北浦和;日医学馆——北浦和;日医学馆——北浦和;北浦和项目定位成因
类似于墨田项目的介护式养老机构需要政府许可，北浦和的审批额度已满。
北浦和位于东京郊区，土地费用较低。
北浦和区域老龄化比例较高，且属于高收入区域，对养老地产产品有需求。
项目要点
小型类酒店式公寓设计的养老地产产品。
在介护没有空间的前提下，以自理型产品介入市场。
日医学馆预计项目回收期约为20年。;日医学馆运营要点;日医学馆对养老地产的理解;日医学馆对中国的拓展意向;日医学馆
启示
适当控制养老地产规模，连锁化经营，是养老地产风险较低的发展方向。
日本经济处于滞涨期，养老地产同样处于投资回收缓慢（日医学馆2010年养老地产运营利润为3%）和投资回收期长（平均投资回收周期为20年）。
高素质的员工和高入住率，是养老地产运营的两大关键因素
项目五公里范围内，是养老地产项目主要可辐射的客户圈
养老地产经营需要设立营销部门对应市场。;*;SECOM;SECOM——成城;SECOM——成城;SECOM——成城;SECOM——成城;SECOM——成城;SECOM——成城;SECOM——成城;SECOM——成城;SECOM——世田谷下马;SECOM——世田谷下马;SECOM——世田谷下马;SECOM——世田谷下马;*;ORIX——千叶;ORIX——千叶;ORIX——千叶;ORIX——千叶;产品设计
考虑入住老人往往是夫妻一方肯定需要照顾，因此户型以单人间为主。
车位配比：1:0.5,餐位配比：1.5:1。
双餐厅设计，自理老人和介护老人区分用餐。
餐椅高度不一，适合不同身理特征的老人。
公共空间采用中央空调，室内采用分体式空调。
顶楼设计有遛狗区。;居室内设计;ORIX——千叶;ORIX——千叶;*;横滨藤尺项目;横滨藤尺项目;横滨藤尺项目;*;大和房屋研究所;大和房屋研究所;大和房屋研究所对养老地产的理解
日本从1970年进入老龄化社会，最初的养老地产以政府为主导。2000年政府推行介护保险法，才开始吸引企业进入。
日本介护保险分为五个等级，根据老人身体评定后，用于支付
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