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二手房阴阳合同效力及案例

引言

在二手房交易中，“阴阳合同”是一个绕不开的话题。所谓“阴阳合同”，是指交易双方为实现特定目的，就同一房屋买卖关系签订两份内容不同的合同——“阳合同”用于对外公示（如网签备案、办理贷款），“阴合同”则约定双方真实权利义务。这种看似“灵活”的操作，实则隐藏着巨大的法律风险。从近年司法实践来看，因阴阳合同引发的纠纷占二手房交易纠纷的比例逐年上升，涉及合同效力认定、税费追缴、违约责任划分等多重问题。本文将围绕二手房阴阳合同的效力认定、法律后果及典型案例展开分析，以期为交易者提供法律层面的警示与参考。

一、二手房阴阳合同的基本认知

（一）定义与表现形式

二手房阴阳合同的核心特征是“双重性”：一份“阳合同”对外呈现，内容往往与真实交易不符；一份“阴合同”对内生效，记录双方真实合意。其表现形式主要有三类：

第一类是“低报成交价”，这是最常见的类型。例如，实际成交价为200万元的房屋，双方可能在“阳合同”中约定成交价为150万元，差额部分通过“装修补偿款”“家具转让费”等名义私下支付，目的是降低契税、增值税等税费成本。

第二类是“虚构交易内容”。部分交易为规避限购政策（如限制购房套数或首付比例），可能在“阳合同”中虚构“赠与”“租赁转买卖”等法律关系，而“阴合同”明确双方实为买卖关系。

第三类是“拆分交易金额”。例如，将总房款拆分为“购房款”和“装修款”两部分，“阳合同”仅体现“购房款”部分（通常低于市场价），“装修款”通过补充协议或口头约定支付，以此降低贷款审批时的评估价，获取更高额度贷款。

（二）常见动机分析

阴阳合同的产生，主要源于交易双方对“利益最大化”的非理性追求，具体动机包括：

规避税费：二手房交易涉及契税、增值税、个人所得税等多项税费，税费金额通常与成交价挂钩。通过降低“阳合同”成交价，双方可减少税费支出，这是最直接的驱动因素。

突破政策限制：部分城市实行限购、限贷政策（如首套房首付比例30%，二套房70%），为获取更低首付或更高贷款额度，买方可能与卖方约定在“阳合同”中虚高房价，从而从银行套取更多贷款；反之，为规避限购（如家庭只能购买2套房），双方可能虚构“借名买房”关系。

隐藏真实交易：少数情况下，交易双方因特殊原因（如财产分割、债务规避）希望隐藏真实交易价格或交易关系，通过阴阳合同制造“表面合规”的交易文件。

二、二手房阴阳合同的效力认定

（一）法律依据与核心规则

我国《民法典》《民事诉讼法》及相关司法解释对合同效力认定有明确规定。其中，《民法典》第146条指出：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”这一规定是认定阴阳合同效力的核心依据。

具体到阴阳合同中，“阳合同”因双方通谋作出虚假意思表示（如虚假成交价、虚假法律关系），原则上应认定为无效；“阴合同”作为隐藏的真实意思表示，其效力需进一步审查是否违反法律、行政法规的强制性规定，或违背公序良俗。若“阴合同”内容合法（如真实成交价未损害国家、集体或第三人利益），则可能被认定为有效；若“阴合同”目的违法（如为逃避税费、规避限购政策），则可能因“以合法形式掩盖非法目的”被认定为无效。

（二）“阳合同”与“阴合同”的效力区分

“阳合同”的效力：由于“阳合同”是双方为特定目的（如避税、骗贷）共同虚构的意思表示，不反映真实交易意图，根据《民法典》第146条，应直接认定为无效。例如，在某案例中，买卖双方为降低税费，将实际成交价200万元的房屋在“阳合同”中约定为150万元，法院最终认定该“阳合同”因虚假意思表示无效。

“阴合同”的效力：“阴合同”的效力需结合其内容与目的综合判断：

若“阴合同”仅约定真实成交价，且未违反法律强制性规定（如未低于当地最低计税价），则可能被认定为有效。例如，双方在“阴合同”中明确实际成交价为200万元，且该价格符合市场行情，法院可能认可其效力。

若“阴合同”目的违法（如通过虚构装修款逃避税费），或内容违反公序良俗（如规避限购政策），则可能被认定为无效。例如，买方为突破“限贷”政策，与卖方约定在“阴合同”中虚高房价以套取更多贷款，法院可能以“损害社会公共利益”为由认定该合同无效。

（三）特殊情形下的效力认定

实践中，部分阴阳合同的“阴”“阳”界限并不清晰，可能存在多份补充协议、口头约定等。例如，双方先签订“阳合同”网签备案，后通过“补充协议”调整付款方式、交房时间等。此时需结合交易习惯、资金流向、双方履约行为综合判断哪份合同反映真实意思。若“补充协议”与“阳合同”冲突，但双方实际按“补充协议”履行（如买方按“补充协议”支付更高房款），则“补充协议”可能被认定为“阴合同”，其效力需按前述规则审查。

三、二手房阴阳合同的法律后果

（一）对交易双方的直