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代购房屋协议

一、协议当事人：身份明确是前提

任何法律关系的建立，首要在于明确当事人。代购房屋协议的当事人通常包括实际购房人（亦称“委托人”或“隐名购房人”）与代购人（亦称“受托人”或“名义购房人”）。

协议中应首先列明双方的基本身份信息，确保准确无误。对于自然人，需包括姓名、身份证号码、住址及联系方式；对于法人或其他组织，则需载明名称、统一社会信用代码、住所地及法定代表人/负责人信息。若存在多位实际购房人或代购人，亦应一并列明，并明确其在协议中的权利义务关系。此环节看似简单，却是后续一切权利义务归属的基础，一旦信息有误，可能引发连锁纠纷。

二、代购事项与具体要求：范围清晰不含糊

代购房屋协议的核心在于界定“代购”的具体范畴。此条款需尽可能详尽，避免模糊表述导致后续履行中的分歧。

应明确约定拟购房屋的基本情况，例如：房屋坐落位置、大致户型、面积区间（若已选定具体房源，则需精确至房号）、目标总价范围等。更为重要的是，需清晰列明代购人受托处理的具体事务，通常包括：代为考察选房、代为与出售方（或开发商）洽谈购房合同条款、代为签署《商品房买卖合同》或《存量房买卖合同》、代为支付购房款（包括定金、首付款、按揭贷款月供等）、代为办理银行按揭贷款手续（若涉及）、代为缴纳各项税费、代为办理房屋交接、代为办理不动产权属登记手续等。

值得注意的是，对于购房款的支付方式、资金来源，以及按揭贷款的申请主体（若以代购人名义贷款，则需慎重考量风险），均需在本部分或后续专项条款中予以明确约定。

三、代购款项及支付：明确定金、房款与税费

资金往来是代购房屋中最为敏感也最易产生纠纷的环节，必须在协议中作出清晰、细致的安排。

首先，需明确购房总价款的金额及实际购房人的支付义务。应清晰约定购房款的构成，包括定金、首付款、尾款（如适用）以及通过银行按揭贷款支付的部分（如有）。

其次，关于款项支付方式，需明确实际购房人将款项支付给代购人的具体路径、账户信息、支付节点（例如，在签署购房合同前X日支付定金，在办理按揭手续前Y日支付首付款等）。同时，代购人在收到款项后，应按约定及时支付给房屋出售方或相关机构，并负有向实际购房人提供付款凭证（如转账记录、收款收据、发票等）的义务。

再者，相关税费的承担主体也需明确。购房过程中产生的契税、个人所得税、增值税及附加、印花税、中介费、登记费等，应由何方承担，需逐项列明或概括约定。实践中，通常约定由实际购房人承担全部税费，但仍需书面予以确认。

尤为关键的是，需约定资金安全保障条款。例如，可约定代购人仅能将所收款项用于该特定房屋的购买事宜，不得挪作他用。如有必要，可设置共管账户或其他资金监管方式，以最大限度保障实际购房人的资金安全。

四、房屋权属与权益归属：核心矛盾的化解

代购房屋的核心法律问题在于房屋的名义权属与实际权属的分离。这一条款是整个协议的灵魂，旨在明确房屋的真实权利归属，以及名义产权人与实际产权人之间的法律关系。

协议中必须毫不含糊地声明：代购人仅为名义上的房屋买受人及登记权利人，房屋的实际出资人为实际购房人，房屋的所有权、使用权、收益权、处分权等一切实体权益均归属于实际购房人。代购人对该房屋不享有任何实质性的财产权利。

更为重要的是，需明确约定房屋权属的转移（即“过户”）条件与期限。例如，约定在具备过户条件时（如实际购房人取得购房资格、满足地方限售政策年限、按揭贷款结清等），代购人应在实际购房人提出书面请求后的合理期限内，无条件配合办理将房屋过户至实际购房人名下或其指定第三人名下的全部手续，并承担或不承担（依约定）因此产生的相关费用。此条款是实际购房人最终实现物权的保障，需审慎拟定。

五、双方权利与义务：权责对等的体现

（一）实际购房人的权利与义务

*权利：有权了解购房事宜的进展情况；有权对房屋的选择、价格、合同条款等重大事项做出最终决定（除非协议明确授予代购人全权）；有权在满足约定条件时要求代购人办理房屋过户手续；对房屋享有实际控制和支配权。

*义务：按照协议约定及时足额支付购房款及相关税费；向代购人提供必要的协助和真实信息；承担因自身原因导致协议无法履行或房屋权益受损的风险。

（二）代购人的权利与义务

*权利：有权要求实际购房人按照协议约定支付必要的劳务报酬（如有约定）；在履行代购义务过程中，有权要求实际购房人提供必要的授权和协助。

*义务：勤勉尽责地履行代购职责，维护实际购房人的合法权益；严格按照实际购房人的指示（或协议约定范围）处理代购事务；及时向实际购房人报告购房进展情况，不得隐瞒或虚报；妥善保管与购房相关的所有文件资料（购房合同、付款凭证、房产证、税费票据等），并在合适时机移交给实际购房人；不得擅自处分（如出售、抵押、出租、赠与等）房屋权益，除非获得实际购房人的明确书面授权；在代持期间，