2026年经济师考试建筑与房地产经济高级经济实务重点难点必刷题解析.docxVIP

2026年经济师考试建筑与房地产经济高级经济实务重点难点必刷题解析

一、案例分析题（共19题）

第一题

某市拟推进城市更新行动，计划对一个建成于1990年代的老旧住宅片区进行改造升级。该项目总占地面积约12万平方米，涉及居民1200户、建筑面积约28万平方米。政府拟采用“政府引导、市场运作、居民参与”的模式推进，具体方案包括：拆除部分危旧房屋、重建高层住宅、配套建设社区服务中心、停车场、绿化景观及养老设施，并引入社会资本通过PPP模式参与投资建设。

该项目预算总投资为18亿元，其中政府财政资金投入6亿元，其余12亿元拟由社会资本通过股权投资和银行贷款方式筹集。项目周期为4年，预计建成后可实现以下收益：

新建住宅销售回款：15亿元（按可售面积20万平方米，平均售价7500元/㎡）。

配套商业设施出租收入：第3年起年均租金收入6000万元，租期20年。

停车场运营收入：年均1200万元。

政府补贴：按改造面积给予每平方米500元的专项补助，共计1.4亿元。

项目前期调查发现，部分居民对搬迁补偿标准不满，存在抵触情绪；施工过程中可能面临拆迁遗留、建筑垃圾处理、施工扰民等社会矛盾；融资结构中银行贷款利率为5.2%，社会资本要求最低内部收益率（IRR）不低于12%。

项目财务评价采用净现值法（NPV），折现率设定为8%，项目现金流按年计算，建设期为前两年（无收益），第3年为运营起始年。已知：

第1年现金流出：8亿元（含征迁补偿、前期费用）。

第2年现金流出：6亿元（含工程建设投入）。

第3年起每年现金流入：租金收入6000万元+停车场收入1200万元+政府补贴1.4亿元=2.12亿元。

第3年另一次性实现住宅销售回款15亿元。

项目第5年末全部回收，无残值。

1、请计算该项目第3年的净现金流量，并列出第1—5年每年的净现金流量（单位：亿元）。

2、请根据上述现金流量数据，计算该项目的净现值（NPV）（折现率为8%），并判断该项目是否具备财务可行性（列出计算过程）。

3、结合本案例，分析该项目在融资结构与社会资本回报方面存在的主要风险，并提出至少三项优化建议以提升项目吸引力和可融资性。

答案：

1。

计算第1—5年净现金流量（单位：亿元）：

第1年：现金流出8亿元→净现金流=-8

第2年：现金流出6亿元→净现金流=-6

第3年：现金流入=住宅销售回款15+租金6000万（0.6）+停车场1200万（0.12）+政府补贴1.4=15+0.6+0.12+1.4=17.12亿元

→净现金流=+17.12

第4年：现金流入=租金0.6+停车场0.12+政府补贴1.4=2.12亿元

→净现金流=+2.12

第5年：现金流入=租金0.6+停车场0.12+政府补贴1.4=2.12亿元

→净现金流=+2.12

答：

第3年净现金流量为17.12亿元。

第1—5年净现金流量分别为：

第1年：-8亿元。

第2年：-6亿元。

第3年：+17.12亿元。

第4年：+2.12亿元。

第5年：+2.12亿元。

2。

计算净现值（NPV），折现率8%：

公式：

NPV=Σ（CF?/(1+r)?），t=1至5

计算各年现值：

第1年：-8/(1.08)1=-8/1.08≈-7.4074

第2年：-6/(1.08)2=-6/1.1664≈-5.1440

第3年：17.12/(1.08)3=17.12/1.259712≈13.5905

第4年：2.12/(1.08)?=2.12/1.360489≈1.5583

第5年：2.12/(1.08)?=2.12/1.469328≈1.4427

结论：

该项目NPV≈4.04亿元0，说明项目在8%的折现率下具备财务可行性，经济上可行。

3。

主要风险分析：

（1）融资结构失衡风险：银行贷款占比过高（12亿中若贷款占比过大）将导致财务杠杆过高，利息负担沉重（利率5.2%），若运营收入未达预期（如租金或销售回款延迟），易引发偿债危机。

（2）社会资本回报不达预期风险：社会资本要求IRR≥12%，但本项目NPV在8%折现率下仅4.04亿元，经测算IRR约10.5%左右（可近似验证），未达12%门槛，难以吸引优质社会资本参与。

（3）社会风险传导至经济风险：居民抵触情绪易导致征迁延误、成本超支、工期拖延，进而影响销售回款节奏与现金流预测，增加项目不确定性。

优化建议：

（1）调整融资结构，引入REITs或专项债：将部分长期稳定收益（如商业租赁、停车场）打包发行基础设施REITs，降低股权融资压力；申请地方专项债券支持征迁与公共配套设