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房屋租赁合同法律风险防范手册

在房屋租赁市场日益活跃的背景下，无论是出租人（房东）还是承租人（租客），都可能因合同条款的疏漏或法律意识的淡薄而遭遇不必要的纠纷。本手册旨在结合实践经验与法律规定，为您梳理房屋租赁合同签订及履行过程中的关键法律风险点，并提供实用的防范建议，以期帮助租赁双方规避风险，维护自身合法权益。

一、签约前的审慎核查：防患于未然

签约前的充分核查是避免后续纠纷的第一道防线，对于出租人和承租人而言，各自的核查重点有所不同，但共同的目标是确保交易的真实性、合法性与安全性。

（一）对出租方及房屋权属的核查（承租方重点关注）

承租方在签署合同前，务必核实出租方是否为房屋的合法权利人，或是否获得了权利人的有效授权。具体而言：

1.核实身份与权属证明：要求出租方出示身份证原件及房屋权属证明原件（如房产证、不动产权证等），并留存复印件。仔细核对权属证明上的权利人姓名/名称与出租方身份信息是否一致，房屋地址是否与实际出租地址相符。

2.警惕“二房东”转租风险：若出租方自称“二房东”，即从原房东处承租后再转租，务必要求其提供原租赁合同原件，并确认原合同中明确允许转租，或已获得原房东书面同意转租的证明。同时，转租合同的租赁期限不得超过原租赁合同的剩余期限。

3.核查房屋权利限制：了解房屋是否存在抵押、查封等权利限制情况。可通过不动产登记查询等方式进行核实，避免租赁已被抵押或查封的房屋，以免后续无法正常使用或面临房屋被拍卖的风险。

4.确认房屋性质与用途：明确房屋的规划用途（如住宅、商业、办公等），确保其与承租方的租赁用途相符。例如，不得将住宅用途的房屋用于商业经营，除非符合相关法律法规及小区管理规约的规定。

（二）对承租方的基本情况与租赁需求的了解（出租方重点关注）

出租方也应对承租方的基本情况有所了解，以降低租赁风险：

1.核实承租方身份：要求承租方出示身份证或营业执照等有效证件，了解其租赁房屋的真实用途，避免将房屋出租给用于非法活动的承租人。

2.评估支付能力：对于长期租赁或租金较高的情形，可适当了解承租方的职业、收入来源等，评估其支付租金的能力。

（三）房屋实际状况的查验（双方共同关注）

租赁双方均应共同对房屋的实际状况进行仔细查验：

1.房屋结构与设施设备：检查房屋主体结构是否完好，门窗、水电、燃气、供暖、卫生等设施设备是否能正常使用。可将房屋内的家具、家电等物品列出清单，注明品牌、型号、数量及完好状态，并作为合同附件或签署《房屋交接确认书》。

2.水电气暖等费用结清情况：要求出租方提供最近一期的水、电、燃气、物业管理费等费用的缴纳凭证，确认租赁起始日前的相关费用已结清，避免承担前任租户遗留的费用。

二、合同条款的核心要素与风险点

一份严谨的房屋租赁合同是保障双方权益的基石。合同条款应尽可能详尽、明确，避免模糊不清或易产生歧义的表述。以下是合同核心条款的梳理及风险提示：

（一）合同当事人信息

合同首部应清晰列明出租方（甲方）与承租方（乙方）的基本信息，包括：姓名/名称、身份证号码/统一社会信用代码、联系地址、联系电话等。信息务必准确无误，以便在发生争议时能够有效联系和追责。

（二）房屋基本情况

1.明确房屋坐落：精确到门牌号，与房产证地址一致。

2.房屋面积：注明建筑面积或实际使用面积，若有差异应予以说明。

3.房屋户型、朝向等：根据实际情况填写，有助于明确房屋状况。

（三）租赁期限

1.明确起止日期：例如：“租赁期限自XXXX年XX月XX日起至XXXX年XX月XX日止，共计XX年/月。”

2.租赁期满的处理：约定租赁期满后，承租方是否享有优先承租权；若承租方需续租，应提前多少日书面通知出租方，以及续租的租金确定方式。

3.关于“不定期租赁”的风险：若合同未约定租赁期限，或约定不明确，将视为不定期租赁，双方均可随时解除合同，但应提前通知对方（通常为合理期限，如提前一个月）。为避免不确定性，建议明确约定租赁期限。

（四）租金及支付方式

1.租金标准：明确每月/每季度/每年租金金额，大写与小写均需注明，避免歧义。

2.支付周期与支付日期：约定租金是按月、按季度还是按年支付，以及每期租金的具体支付日期。例如：“租金按季度支付，乙方应于每季度的第一个月的X日前向甲方支付当季度租金。”

3.支付方式：明确是银行转账、现金支付还是其他方式。若为银行转账，应列明出租方的收款账户信息（户名、开户行、账号）。建议通过银行转账并保留转账凭证。

4.租金调整：如约定租赁期间租金可调整，应明确调整的条件、幅度、时间及通知方式。若无约定，出租方无权单方面擅自提高租金。

（五）押金（保证金）

1.押金金额与支付：约定押金的金额（通常为一个月或数个月的租金）及支付时间（一般与