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2025年土地估价师《土地估价实务练习》

考试时间：______分钟总分：______分姓名：______

一、

某市一宗位于市中心商业区内的临街地块，土地面积为3000平方米，现状为待拆迁的旧厂房。该地块用途为商业，土地使用权年限为40年，剩余年限为35年。委托方希望委托评估该地块在剩余35年内设定为商业用途，容积率为5.0，建造一栋综合性商业大厦（包含零售、餐饮、办公等）的土地使用权价值。已知该地块所在区域基准地价为800元/平方米（用途为商业，容积率1.0），区域修正系数为1.2，个别因素修正系数为0.9。市场调查发现，类似区域、类似用途的新建商业项目，首层临街商铺租赁单价为每月150元/平方米，层高4米，物业费为每年8元/平方米；二至三层为餐饮，租赁单价为每月80元/平方米，层高3米，物业费为每年6元/平方米；四至六层为办公，租赁单价为每月50元/平方米，层高3米，物业费为每年5元/平方米。预计商业大厦建设期为3年，建设成本（不含地价）为3000元/平方米，专业费用为建设成本的6%，销售费用为建成后总值的5%，管理费用为建成后总值的3%，财务费用在建设期内按每年500万元计算，年利率为6%；项目建成后，预计开发期为2年，商业部分即可出租，办公部分出租期为3年。假设各项成本费用在期间内均匀发生，土地价值在开发完成时一次性实现。请根据以上资料，运用收益法评估该地块的土地使用权价值。

二、

某企业拥有一块工业用地，土地面积为50000平方米，用途为工业，土地使用权年限为50年，剩余年限为40年。现因企业转型，拟将该地块整体转让。委托方要求评估该地块在剩余40年内土地使用权价值。估价人员收集到以下资料：该企业近三年平均年利润为2000万元，其中土地折旧摊销约300万元，年上缴税费500万元，年职工薪酬800万元，年设备折旧1000万元，年管理费用600万元。该企业为上市公司，其股票近三年的平均市净率为5倍，净资产账面价值为2亿元。另查悉，类似区域、类似用途的工业用地，近三年的平均土地增值率约为8%，银行贷款年利率为5%。请采用成本法和市场法（可比案例法）对该地块进行估价，并说明估价结果。

三、

某市拟对中心城区一宗面积为10000平方米、用途为办公、剩余土地使用权年限为20年的地块进行评估，以确定国有土地出让底价。估价人员选取了三个可比交易案例，资料如下：

|案例信息|A案例|B案例|C案例|

|:----------------|:---------|:---------|:---------|

|土地面积（㎡）|8000|9000|7500|

|用途|办公|办公|办公|

|土地使用权年限（年）|18|22|19|

|交易价格（万元）|8000|9000|6800|

|交易时间（月份）|6|12|3|

|容积率|3.0|3.5|2.8|

估价人员经调查分析，认为交易情况、区域因素、个别因素修正系数分别如下表所示：

|交易情况修正系数|A案例|B案例|C案例|

|:---------------|:----|:----|:----|

||1.05|0.95|1.10|

|区域因素修正系数|A案例|B案例|C案例|

|:---------------|:----|:----|:----|

||1.00|1.08|0.92|

|个别因素修正系数|A案例|B案例|C案例|

|:---------------|:----|:----|:----|

||0.98|1.05|1.00|

请运用市场法（可比案例法）估算该地块在剩余20年内设定为办公用途的土地使用权价值。

四、

某宗土地位于某市工业园区，土地面积为20000平方米，用途为工业，土地使用权年限为50年，剩余年限为45年。该地块已建成标准化厂房一栋，建筑面积为30000平方米，账面价值为6000万元，已提折旧1500万元，预计剩余使用年