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物业维修工程年度保养计划

一、总则

1.1编制目的

为规范物业维修工程年度保养工作，明确保养范围、标准、频次和责任，确保物业公共区域及附属设施设备得到及时、有效的维护，保障物业的整体价值，提升业主满意度。

1.2编制依据

本计划依据国家及地方相关法律法规、物业管理条例、物业服务合同约定、设施设备出厂说明书及行业最佳实践进行编制。

1.3适用范围

本计划适用于本物业管理区域内所有公共部位、共用设施设备的年度保养工作，包括但不限于房屋本体结构、给排水系统、供电系统、空调系统、消防系统、电梯系统、公共照明、弱电系统、环境卫生设施及其他公共设施。

1.4基本原则

*预防性为主，修复为辅：通过定期检查、清洁、润滑、调整、紧固等预防性措施，防止故障发生，减少突发维修。

*全面覆盖，重点突出：确保所有应保养项目均纳入计划，同时对关键系统和重要设备给予重点关注。

*专业规范，安全第一：严格按照操作规程和技术标准进行作业，确保人身和设备安全。

*经济高效，持续改进：在保证保养质量的前提下，合理控制成本，定期评估保养效果，持续优化保养方案。

二、组织机构与职责

2.1组织机构

成立以物业项目经理为组长，工程部门负责人为副组长，各专业技工（或外包维保单位负责人）为成员的年度保养工作小组，全面负责保养计划的组织实施、监督检查和效果评估。

2.2主要职责

*项目经理：负责审批年度保养计划，协调资源，监督计划整体执行情况，对重大问题进行决策。

*工程部门负责人：负责组织编制年度保养计划，分解保养任务，落实责任人，监督每日保养工作的实施，审核保养记录，组织处理保养中发现的问题。

*专业技工/维保人员：严格按照保养计划和技术规范进行操作，认真填写保养记录，及时上报发现的隐患和问题，参与故障分析与排除。

*客服部门：配合保养工作的通知发布，收集业主对保养工作的反馈意见。

三、年度保养工作范围与重点

3.1房屋本体结构与公共部位

*屋面及外墙：检查屋面防水层、隔热层有无破损、渗漏；检查外墙饰面、涂料、面砖有无空鼓、脱落、开裂；检查女儿墙、压顶等有无损坏。

*楼梯间及公共走廊：检查地面、墙面、天花有无破损、起砂、渗水；扶手、栏杆有无松动、锈蚀；防火门、闭门器、顺位器功能是否正常。

*门窗：检查单元门、通道门、公共区域窗户的开启关闭是否顺畅，锁具是否完好，密封胶条是否老化。

*地下室：检查地面、墙面有无渗漏、返潮，排水沟、集水井是否畅通，照明是否完好。

3.2给排水系统

*生活供水系统：检查水泵运行状况（噪音、振动、温度），压力是否稳定；清洗水箱/水池（按规范周期），检查液位控制、溢流、报警装置；检查管网有无滴漏，阀门开关是否灵活。

*排水系统：检查排水立管、横管有无堵塞、渗漏；清理排水沟、化粪池、隔油池；检查潜水泵运行及自动控制功能。

*消防供水系统：检查消防水泵、稳压泵运行状况，管网压力，阀门状态，接合器是否完好。

3.3供电系统

*高低压配电柜：定期检查柜内元器件有无过热、异响、松动，绝缘是否良好，仪表指示是否正常，进行除尘和紧固。

*变压器：检查运行温度、声音、油位（油变），有无渗漏，进行清扫。

*应急发电机组：定期启动试运行，检查燃油、机油、电瓶，确保应急时能正常投入。

*公共区域照明：检查灯具、开关、插座是否完好，线路有无老化破损，及时更换损坏部件。

3.4空调与通风系统（如配备）

*中央空调系统：检查冷水机组、冷却塔、水泵运行状况；清洗或更换空气处理机组滤网、表冷器；检查风管有无漏风，风阀调节是否灵活；测试温控效果。

*分体空调：清洗室内机滤网、蒸发器，检查室外机散热，测试制冷制热效果。

*送排风系统：检查风机运行状况，清理风道，确保通风换气效果。

3.5消防系统

*火灾自动报警系统：定期测试报警控制器、烟感、温感、手动报警按钮、声光报警器等设备的报警功能及联动功能。

*消火栓系统：检查消火栓箱内器材是否齐全完好，水带是否老化，接口是否完好，定期放水检查。

*自动喷淋系统：检查喷头有无损坏、腐蚀，管网有无渗漏，末端试水装置功能是否正常。

*防排烟系统：检查风机、风阀的手动和自动启动功能。

*应急照明与疏散指示标志：检查外观完好性，测试应急点亮功能及持续时间。

3.6电梯系统

*严格按照特种设备安全管理规范及电梯维保合同，由专业维保单位进行定期保养，物业方进行监督和记录确认。重点关注运行平稳性、平层精度、开关门是否顺畅、安全装置（如限速器、安全钳、缓冲器）是否有效。

3.7弱电系统

*监控系统：检查摄像头图像质量、录像功能，线路连接，硬盘存储情况。

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