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《民法典》居住权制度的设立与期限解析

引言

居住权作为一项古老的物权制度，在罗马法中便已出现，其核心功能是为特定主体提供稳定的居住保障。我国《民法典》在物权编中正式确立居住权制度，既是对传统法律文化的传承，也是对现代社会居住需求的积极回应。从老龄化社会背景下老人“以房养老”的现实困境，到离婚后无房一方的居住保障需求，再到公租房、保障性住房管理的制度空白，居住权制度的设立填补了我国物权体系的重要缺口。而居住权的期限作为该制度的核心要素之一，直接关系到权利的存续时间、各方利益的平衡以及制度功能的实现。本文将围绕居住权的设立规则与期限制度展开系统解析，以期为理解这一新兴制度提供理论参考。

一、居住权制度的设立解析

居住权的设立是该制度运行的起点，其规则设计直接影响权利的合法性与稳定性。《民法典》通过多个条文对居住权的设立要件、形式要求及生效条件作出明确规定，构建了一套严谨的设立体系。

（一）居住权设立的立法背景与制度价值

我国在《民法典》颁布前，居住权益的保护主要依赖租赁合同、共有权或道德约束等方式，但这些方式在保障力度和稳定性上存在明显不足。例如，租赁合同受“买卖不破租赁”规则限制，但租赁期限最长仅20年，且租金波动可能影响居住稳定性；共有权则涉及复杂的产权分割，容易引发纠纷。随着社会结构的变迁，“以房养老”模式兴起（老人将房产出售或抵押给子女、金融机构，同时保留居住权利）、离婚后居住需求增加（尤其是农村地区女方因“从夫居”传统离婚后无房可住）、保障性住房管理需要（如公租房住户去世后其家属的居住权益）等现实问题，迫切需要一项具有物权效力的居住保障制度。

居住权制度的价值在于其“物权化”属性：一方面，居住权作为用益物权，具有对抗第三人的效力（如房屋所有权人转让房屋时，居住权人仍可继续居住）；另一方面，居住权的设立无需支付对价（除非当事人另有约定），可基于无偿或有偿方式设立，灵活性强。这使得其既能满足弱势群体的基本居住需求，又能为市场化的“以房养老”等创新模式提供法律支撑。

（二）居住权设立的法定要件

根据《民法典》第367条、第371条规定，居住权的设立需满足以下要件：

形式要件：书面合同或遗嘱

居住权的设立必须采用书面形式，这是法律对要式法律行为的要求。书面合同需明确记载当事人姓名、住宅位置、居住条件和要求、居住权期限、解决争议方法等条款。例如，老人与子女签订的居住权合同中，需写明“甲方（子女）将位于某小区X栋X室的房屋为乙方（老人）设立居住权，期限至乙方去世止”。若通过遗嘱设立居住权，需符合《民法典》继承编关于遗嘱形式的规定（如自书遗嘱需亲笔书写签名，代书遗嘱需两个以上见证人等），且遗嘱内容需明确表达设立居住权的意思（如“我去世后，房产由儿子继承，但女儿可在该房内居住至其再婚”）。

登记要件：登记生效主义

居住权的设立采用登记生效主义，即自登记时设立。这一规定与不动产物权变动的一般规则一致，旨在通过登记公示保障交易安全。例如，甲将房屋为乙设立居住权，若仅签订书面合同但未办理登记，乙的居住权并未生效；只有完成不动产登记后，乙才真正取得对抗第三人的居住权。实践中，登记机构需在不动产登记簿上记载居住权的权利人、期限、限制条件等信息，房屋所有权证上也会附注居住权登记情况，避免后续交易纠纷。

客体要件：特定住宅且具有居住功能

居住权的客体仅限于“住宅”，且需具备基本居住功能（如具备卧室、厨房、卫生间等设施）。农村宅基地上的房屋、城镇商品房、保障性住房均可作为居住权客体，但商业用房（如商铺、办公用房）因不具备居住功能，不能设立居住权。此外，居住权通常针对住宅的全部或部分空间（如一套房屋中的一间卧室），但需明确界定范围（如“某房屋的二层全部房间”），避免权利范围模糊引发争议。

（三）居住权设立的典型场景

居住权制度的实践应用场景广泛，以下三类较为典型：

家庭内部的居住保障

在婚姻家庭领域，居住权可用于解决离婚后无房一方的居住问题。例如，夫妻离婚时，房产归男方所有，但双方可约定为女方设立居住权至其再婚或子女成年；在赡养关系中，老人将房产过户给子女时，可通过设立居住权保障自己“住到百年”的需求，避免子女提前要求搬离。

“以房养老”的金融创新

老年人可将房产出售给金融机构或个人，同时为自己设立终身居住权。例如，老人将价值百万元的房产以80万元出售给机构，约定保留居住权至去世，既获得养老资金，又保障了居住稳定。这种模式避免了传统抵押养老中“房产被拍卖”的风险，更符合老年人的心理预期。

保障性住房的管理优化

公租房、共有产权房等保障性住房中，住户去世后其共同居住的家属（如配偶、子女）常面临“腾退”争议。通过为家属设立居住权（期限可至其不符合保障条件为止），既能保障弱势群体的居住权益，又能规范保障性住房的流转秩序，避免资源浪费。

二、居住权期限制度的深层