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业主共有部分收益分配纠纷案例

引言

随着城市化进程加快，住宅小区的物业管理问题日益复杂，其中业主共有部分收益分配纠纷逐渐成为社区矛盾的“高发区”。从电梯间的广告投放，到公共停车位的收费管理，再到小区外墙的商业合作，这些原本属于全体业主共有的资源产生的收益，因分配不透明、归属不清晰等问题，频繁引发业主与物业公司、业主与业主之间的争议。此类纠纷不仅关乎业主的经济利益，更涉及基层社区治理的公平与效率。本文将通过典型案例解析、深层原因剖析及解决路径探讨，系统呈现这一问题的全貌。

一、业主共有部分的范围与收益来源界定

（一）法律层面的共有部分定义

根据《民法典》相关规定，业主共有部分主要包括建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分，以及建筑区划内的道路（属于城镇公共道路的除外）、绿地（属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外）、其他公共场所、公用设施和物业服务用房。简单来说，凡不属于业主专有部分且未明确归国家或其他主体所有的区域，均属业主共有。

（二）常见的共有部分收益类型

实践中，共有部分收益主要来源于三大类：

第一类是空间利用收益，如电梯轿厢、单元门、小区围墙等区域的广告投放收入。例如某小区电梯内安装的电子屏广告，每月由广告公司支付固定费用；

第二类是资源经营收益，包括公共停车位的停车费、小区内快递柜场地占用费、自动售货机入驻费等。以公共停车位为例，部分小区将地面规划车位出租给业主或外来车辆，产生的租金属于共有收益；

第三类是设施使用收益，如利用小区屋顶安装的光伏发电设备收益、外墙架设的通信基站场地费等。某老旧小区改造中，物业公司与能源公司合作在屋顶安装太阳能板，发电并网后的收益即属共有部分收益。

（三）收益归属的核心法律依据

《民法典》第二百八十二条明确规定：“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。”这一规定从立法层面确立了共有部分收益的“业主共有”属性，但对于“合理成本”的界定、收益分配的具体比例、管理主体的责任等细节，法律未作明确规定，这也为后续纠纷埋下了隐患。

二、典型纠纷案例解析

（一）电梯广告收益分配纠纷：知情权与支配权的冲突

某二线城市“阳光小区”建成已有十年，小区共有6栋住宅楼，每栋楼配备2部电梯。近年来，业主发现电梯内陆续安装了电子广告屏，从房产推广到教育培训广告，内容频繁更换。但从未有任何关于广告收益的公示信息。2022年，业主张某通过业主群发起质疑，要求物业公司公开电梯广告的收支明细。物业公司回应称，广告合作是为了“补贴物业费不足”，收益已用于小区公共设施维修，无需单独分配给业主。

双方争议焦点集中在两点：一是电梯广告收益是否属于业主共有；二是物业公司是否有权自行决定收益用途。

经法院审理，法院认定电梯属于业主共有部分，广告收益扣除合理成本（如广告屏维护费）后应归业主所有。物业公司未履行收益公示义务，且未经业主共同决定擅自使用收益，构成对业主权益的侵害。最终判决物业公司向业主委员会移交近三年的广告收益明细，并将剩余收益纳入小区公共维修资金账户，由业主共同决定使用。

（二）公共停车位收费纠纷：收益截留与分配不公

“花园小区”是一处新建商品房小区，共有地面规划停车位120个。物业公司在未召开业主大会的情况下，自行制定了停车收费标准：业主车辆每月300元，外来车辆每小时5元。一年后，有业主通过政府信息公开渠道发现，物业公司收取的停车费中，仅30%用于停车位清洁、照明等维护成本，剩余70%未作任何说明。业主认为，剩余部分应属于共有收益，需返还业主或用于小区公共事务。

物业公司则辩称，停车位管理需要投入人力物力，且部分收益已用于“弥补物业亏损”。法院审理认为，根据《物业管理条例》，利用共有部分产生的收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。物业公司未经业主大会授权，擅自将收益用于弥补自身亏损，违反了“共有收益归业主”的基本原则。最终判决物业公司返还截留的停车费，并向业主大会提交详细的收支报告。

（三）外墙广告收入未公示纠纷：信息不对称引发的信任危机

“云枫苑”小区临街楼栋的外墙上，长期悬挂某教育机构的大型广告牌。业主李某偶然发现，该广告牌已存在三年，但从未见过任何关于广告合作的公告或收益说明。李某联合10名业主向物业公司提出质询，要求公开广告合同、收益金额及使用情况。物业公司以“商业秘密”为由拒绝，并称“外墙广告是开发商遗留的合作，收益与业主无关”。

法院经调查发现，该小区外墙在购房合同中未明确归开发商所有，根据《民法典》规定应属业主共有。开发商在交房后已无权利处置共有部分，物业公司作为管理方，未经业主授权擅自允许广告投放并收取费用