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- 2026-01-22 发布于上海
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土地估价师考试试卷
一、单项选择题（共10题，每题1分，共10分）
市场比较法中，对可比实例进行修正时，首要完成的步骤是（）。
A.区域因素修正
B.个别因素修正
C.交易情况修正
D.年期修正
答案：C
解析：市场比较法的核心是通过可比实例与待估宗地的差异调整得到客观价格。交易情况修正是排除交易行为中的特殊因素（如急卖、关联交易等），确保可比实例价格为正常市场价格，因此是修正的第一步。其他修正（区域、个别、年期）均需在交易情况修正后进行。
下列土地估价原则中，直接体现“价格由最有效使用决定”的是（）。
A.替代原则
B.预期收益原则
C.最有效使用原则
D.供需原则
答案：C
解析：最有效使用原则要求估价时以土地在合法前提下的最佳利用方式（如用途、强度）为基础确定价格，直接体现“价格由最有效使用决定”。替代原则强调类似土地价格相互影响，预期收益原则关注未来收益，供需原则反映市场供需关系，均不符合题干描述。
工业用地基准地价的内涵不包括（）。
A.开发程度
B.容积率
C.土地使用年期
D.具体宗地形状
答案：D
解析：基准地价是一定区域内，一定开发程度、容积率、使用年期下的平均价格，不针对具体宗地的个别特征（如形状、面积）。具体宗地形状属于个别因素，需在宗地估价时修正。
采用成本逼近法评估集体建设用地价格时，下列费用中不应计入的是（）。
A.土地补偿费
B.青苗补偿费
C.土地增值收益
D.拆迁安置补助费
答案：C
解析：成本逼近法的基本公式为“土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益”。但集体建设用地流转中，土地增值收益通常归集体经济组织或农民所有，评估时是否计入需根据政策规定；若题目限定“集体建设用地”且未明确允许增值收益，则C为正确选项（实际考试中需结合最新政策）。
土地还原利率的确定方法中，不包括（）。
A.安全利率加风险调整值法
B.市场提取法
C.投资组合法
D.收益倍数法
答案：D
解析：土地还原利率常用方法包括安全利率加风险调整值法（最常用）、市场提取法（通过可比实例反推）、投资组合法（综合土地与建筑物还原率）。收益倍数法是收益法中简化计算方式，非还原利率确定方法。
下列地价影响因素中，属于区域因素的是（）。
A.城市GDP增长率
B.宗地临街宽度
C.区域交通可达性
D.土地使用年限
答案：C
解析：区域因素指待估宗地所在区域的特征因素，如区域交通、商服繁华度、环境质量等。A为一般因素（宏观经济），B为个别因素（宗地自身），D为个别因素（权利状况）。
国有划拨土地使用权价格与出让土地使用权价格的主要差异在于（）。
A.开发程度不同
B.土地取得成本不同
C.是否包含土地出让金
D.容积率限制不同
答案：C
解析：划拨土地使用权价格=出让土地使用权价格-土地出让金（或相当于出让金的价款）。两者开发程度、取得成本（划拨可能含补偿费用）、容积率限制可能相同，核心差异是是否包含土地出让金。
剩余法评估房地产开发用地价格时，计算顺序正确的是（）。
A.总开发价值→开发成本→管理费用→销售税费→利润→地价
B.开发成本→总开发价值→管理费用→销售税费→利润→地价
C.总开发价值→管理费用→开发成本→销售税费→利润→地价
D.总开发价值→销售税费→开发成本→管理费用→利润→地价
答案：A
解析：剩余法公式为：地价=总开发价值（房地产售价）-开发成本-管理费用-销售税费-投资利润-利息。因此正确顺序是先总开发价值，再依次扣除各项成本费用，最后得到地价。
下列关于基准地价更新的表述中，错误的是（）。
A.基准地价每3年至少更新一次
B.需结合土地市场交易样点
C.应保持与原基准地价体系衔接
D.只更新商业、住宅、工业三类用地
答案：D
解析：基准地价更新需覆盖当地主要土地用途，除商、住、工外，可能包括公共管理与公共服务用地等，具体根据实际需要确定。其他选项均符合《城镇土地分等定级规程》要求。
土地估价报告中，“估价目的”应明确（）。
A.估价师的专业资格
B.委托方的财务状况
C.估价结果的应用方向
D.宗地的历史用途
答案：C
解析：估价目的是说明估价结果的用途（如转让、抵押、课税等），直接影响估价方法选择和参数确定。A属于估价师声明内容，B与估价无关，D属于宗地背景信息。
二、多项选择题（共10题，每题2分，共20分）
土地估价的基本方法包括（）。
A.市场比较法
B.收益还原法
C.成本逼近法
D.路线价法
答案：ABCD
解析：根据《城镇土地估价规程》，基本方法包括市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法（假设开发法）、路线价法等，因此全选。
下列因素中，会影响土地纯收益计算的有（
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