房地产开发可以抵扣增值税的范围.pptxVIP

房地产开发增值税抵扣范围解析本报告详细分析房地产开发企业在增值税体系下可抵扣的范围与政策规定。我们将探讨土地价款抵扣机制、进项税额扣除规则及相关合规要求。作者：

政策背景2016年改革营改增政策将房地产开发纳入增值税征收范畴主要政策依据《财税36号》和《税务总局公告2016年第18号》文件全面推进增值税全面取代原营业税体系

适用企业类别增值税一般纳税人年销售额超过500万元的房地产开发企业可适用一般计税方法，享受进项税额抵扣抵扣范围更广，税负可能更低增值税小规模纳税人年销售额未超过500万元的小型开发企业适用简易计税方法，征收率为5%不能抵扣进项税额

增值税抵扣机制简介销项税额房产销售时应缴纳的增值税进项税额购买材料、服务等支付的增值税应纳税额销项税额减去进项税额的差额

可抵扣范围概览土地价款支付给政府部门的土地出让金建筑材料采购建筑材料支付的进项税额设备采购工程设备购置支付的进项税额服务费用接受建筑安装等服务支付的进项税

土地价款抵扣政策依据政府部门支付的土地出让金根据《财税[2016]36号》规定可按规定比例抵扣征地补偿费用征收农用地支付的各项补偿费用可计入土地价款拆迁补偿费用对原住户的拆迁补偿支出可纳入土地价款抵扣范围前期开发费土地平整、基础设施建设等前期费用可纳入抵扣

土地价款抵扣的对象直接向政府支付款项土地招拍挂出让过程中直接向政府部门支付的款项包括土地出让合同约定的出让金土地出让收益向土地储备机构或自然资源部门缴纳的土地出让收益需有财政票据或其他合法凭证相关附加费用随土地出让金一并缴纳的有关规费和基金如城市基础设施配套费等

土地价款抵扣的时间节点取得土地支付土地价款并取得土地使用权开发销售项目开发并开始销售房产按比例抵扣根据已售面积占比分期抵扣项目完结全部销售完毕，土地价款抵扣完成

土地价款的计算口径计算中只包括计容建筑面积，不包括地下室、架空层等不计入容积率的面积。销售面积指本期实际销售的面积，可供销售面积指整个项目可出售的总建筑面积。

可供销售建筑面积定义商品房销售面积可对外出售的住宅、商业、办公等建筑面积计容积率面积按规划部门核定的计入容积率的建筑面积预售许可面积取得商品房预售许可证的建筑面积实测面积以房屋测绘报告确认的实际建筑面积

不计入可供销售面积的内容公共设施面积小区内公共通道、设备用房等不可销售的公共设施绿地及景观区域小区内绿化带、花园、园林等不可销售的景观区域配套公共服务设施业主会所、公共健身区域等未作价结算的配套设施

一次拿地分期开发的处理取得土地一次性支付整块土地款项分期规划划分为多期项目分别开发土地款分摊按各期项目面积比例分摊土地价款分期抵扣各期项目按自身销售进度抵扣

多用途项目土地价款分摊综合体项目住宅、商业、办公等多种用途的综合性项目按用途分类将土地价款分配到各用途部分3按面积比例根据各用途的建筑面积比例进行分摊分别适用税率各用途部分按对应税率计算销项税额

抵扣金额限制100%最高限额抵扣不得超过实际支付土地价款总额0%最低限额未销售部分不得提前抵扣土地价款9%税率一般纳税人适用的增值税税率

老项目抵扣政策新项目2016年5月1日后取得土地的开发项目可按一般计税方法计税可抵扣对应土地价款老项目2016年5月1日前已取得土地的开发项目可选择简易计税或一般计税方法选择一般计税方法可抵扣对应土地价款选择简易计税方法不可抵扣土地价款

简易计税与一般计税比较分类简易计税一般计税税率5%9%或11%土地价款不抵扣可以抵扣进项税额不抵扣可以抵扣适用条件老项目可选择新项目必须采用税负影响固定税负可能降低实际税负

简易计税方法的适用条件老项目认定2016年5月1日前已取得土地或施工许可证的项目可选择简易计税方法选择适用一经选择简易计税，36个月内不得变更需在首次纳税申报时确定税率适用按5%征收率计算应纳税额不得抵扣进项税额

可抵扣的进项税额范围建筑安装服务建筑、安装工程取得的增值税专用发票材料采购购买建筑材料取得的增值税专用发票设备购置购买有形动产设备取得的增值税专用发票装修服务接受装修、设计等服务取得的增值税专用发票

非抵扣进项税情况简易计税项目用于简易计税项目的进项税额不得抵扣未取得专用发票未取得增值税专用发票的进项税额不得抵扣票据不合规发票信息不完整或不符合规定的不得抵扣超期认证超过认证抵扣期限的进项税额不得抵扣

小规模纳税人抵扣情况征收率按5%征收率计算应纳税额计算公式：应纳税额=销售额×5%不可抵扣不可抵扣进项税额包括材料、设备采购和服务接受的进项税土地价款不可抵扣土地价款土地成本直接计入项目成本

土地价款台账要求台账建立要求一般纳税人应建立土地价款扣除台账按项目设置，详细记录土地价款分期扣除情况包括项目名称、土地价款总额、已扣除金额等台账内容应真实、完整，与实际情况相符保存期限应不少于税