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物业合同文本编写规范指导

一、总则与基本原则

物业合同作为确立业主与物业服务企业（以下简称“物业公司”）权利义务关系的核心法律文件，其规范编写直接关系到物业管理活动的有序开展、业主合法权益的保障以及社区的和谐稳定。为确保合同的合法性、公平性、明确性和可操作性，特制定本指导意见。本指导旨在提供一套相对完整、专业的物业合同文本编写思路与要点，供相关方参考。

物业合同文本编写应遵循以下基本原则：

1.合法性原则：合同内容必须严格遵守国家及地方现行有效的法律法规、司法解释及行业规范，不得存在任何违反强制性规定的条款。

2.公平诚信原则：合同条款应体现权利义务对等，兼顾业主与物业公司双方的合法权益，避免出现显失公平或利用优势地位设置的不平等条款。

3.明确具体原则：合同条款的含义应清晰、准确，避免使用模糊、歧义或模棱两可的语言。服务内容、标准、费用、期限等核心要素必须明确、具体。

4.可操作性原则：合同约定应符合物业管理的实际情况，各项服务标准、考核方式、违约责任等应具有实际可操作性，便于执行和监督。

5.风险防范原则：合同编写应充分考虑可能发生的风险，对常见争议点、责任界限等进行预先约定，以减少后续纠纷。

二、合同主体的明确与规范

合同主体的清晰界定是合同有效的前提。物业合同的主体通常包括委托方（业主大会/业主委员会，或前期物业阶段的建设单位）和受托方（物业公司）。

1.委托方信息：

*若为业主大会/业主委员会，应明确其全称、所在地址，并附业主大会成立及业主委员会备案的相关证明文件编号。

*若为建设单位，应明确其全称、统一社会信用代码、法定代表人、注册地址及联系方式。

2.受托方信息：

*物业公司全称、统一社会信用代码、法定代表人、注册地址、物业服务资质等级（如适用）及联系方式。

*确保物业公司具备相应的物业服务能力和从业资格。

3.主体资格审查：在合同签订前，双方均应对方的主体资格进行必要审查，避免因主体不适格导致合同无效或履行障碍。

三、服务事项与服务标准

服务事项与服务标准是物业合同的核心内容，也是衡量物业服务质量的依据，必须详尽、具体、可量化。

1.服务事项清单化：应逐项列明物业服务的具体内容，通常包括但不限于：

*房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理（如楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位）。

*共用设施设备的维修、养护、运行和管理（如电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设施、楼道照明、监控系统、门禁系统、公共给排水管道等）。

*物业管理区域内共用部位的清洁卫生（包括公共楼道、楼梯、大堂、电梯轿厢、公共卫生间、公共场地等）。

*公共绿化、景观的养护和管理。

*物业管理区域内的公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理（包括门岗值守、巡逻、车辆停放管理等，但不含人身、财产的保险和保管责任）。

*物业档案资料的管理。

*其他双方约定的服务事项（如代收代缴费用、社区文化活动组织等）。

2.服务标准精细化：对每一项服务事项，均应明确具体的服务标准。例如：

*清洁服务：楼道每日清扫次数、垃圾清运频率、特定区域（如电梯轿厢）的清洁消毒要求。

*秩序维护：门岗值守时间、巡逻频次、外来人员及车辆登记管理规定。

*绿化养护：不同季节的浇水、施肥、修剪、病虫害防治标准。

*设施设备维护：电梯的定期维保周期及标准、公共照明的完好率要求、给排水管道的巡检频率。

*服务标准应尽可能量化，无法量化的应描述清晰，避免使用“优质服务”、“及时处理”等主观性词语。

四、服务期限与合同变更、解除

1.服务期限：明确合同的起止日期。前期物业服务合同的期限通常与业主委员会成立并选聘新的物业公司相关联。

2.合同续签：约定合同期满前的续签程序、条件及期限。

3.合同变更：任何对原合同条款的修改、补充，均需双方协商一致，并签订书面变更协议。

4.合同解除与终止：

*明确约定合同解除的条件，如一方严重违约、不可抗力导致合同无法继续履行等。

*合同终止或解除后的交接程序、资料移交、费用结算、遗留问题处理等事宜应详细约定，特别是物业共用部位、共用设施设备、物业服务用房、物业档案资料、专项维修资金、预收/代收费用等的移交。

五、服务费用与资金管理

物业服务费用是合同履行的经济基础，其约定必须清晰、透明。

1.物业服务费用构成：明确物业费的构成项目，如管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费、物业共用部位及设施设备的日常运行维护费用、清洁卫生费、绿化养护费、秩序维护费、办公费、物业公司固定资产折旧、法定税费等。

2.收费标准与方式：

*明确物业费的收费标准（如按建筑面积每平方米每月多少元）