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《民法典》居住权制度的适用范围解析

引言

居住权作为《民法典》新增的用益物权类型，是我国物权法律体系的重要突破。它以“满足特定主体居住需求”为核心，通过赋予非所有权人对他人住宅的长期稳定居住权利，有效填补了传统法律中“所有权绝对”与“居住需求保障”之间的制度空白。自《民法典》施行以来，居住权制度在家庭财产分配、养老保障、离婚后居住权益维护等场景中逐渐发挥作用。要全面理解这一制度的实践价值，关键在于精准把握其适用范围——即哪些主体可以享有居住权、哪些住宅可以设立居住权、哪些场景下适合通过居住权实现权益保障。本文将围绕上述维度，结合立法背景、法律条文与典型场景，对居住权制度的适用范围展开系统解析。

一、居住权制度的立法背景与制度定位

（一）传统居住权益保障的局限性

在《民法典》增设居住权之前，我国对非所有权人居住权益的保障主要依赖租赁合同、继承权和法院裁判中的“居住权判决”。但这些方式存在明显不足：租赁合同本质是债权关系，承租人仅能在约定期限内对抗出租人，若房屋被转卖或抵押，承租人难以对抗新的所有权人；继承权则仅限于法定或遗嘱指定的继承人，无法覆盖非亲属的居住需求；法院裁判中的“居住权”因缺乏明确法律依据，实践中存在适用标准不统一、权利期限模糊等问题。例如，离婚案件中常出现“女方可暂住在原房屋中”的判决，但“暂住”的具体期限、能否对抗房屋买受人等问题缺乏规范指引，导致执行困难。

（二）居住权的制度定位：用益物权的核心价值

《民法典》第366条明确规定：“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。”这一规定确立了居住权的用益物权属性，使其区别于债权性质的租赁权。作为物权，居住权具有“对世性”——一旦依法登记，即可对抗包括所有权人在内的所有第三人；同时，居住权以“生活居住”为目的，限制了权利的滥用（如不得用于经营）。这种制度设计既保障了居住权人的稳定居住需求，又通过登记公示平衡了所有权人的权益，为解决“有房者不需住、需住者无房权”的矛盾提供了法律工具。

二、居住权制度的适用主体范围

（一）权利主体：多元需求下的适格主体

居住权的权利主体是指依法享有居住权的自然人。根据《民法典》规定及实践需求，权利主体可分为两类：

第一类是家庭成员。家庭关系中，基于扶养、赡养、离婚后帮扶等伦理需求，居住权可在配偶、父母、子女等近亲属间设立。例如，夫妻离婚时，若一方无其他住所，另一方作为房屋所有权人可通过合同为其设立居住权，保障其基本生活；再如，子女将名下房屋为年迈父母设立居住权，确保父母晚年有稳定住所。

第二类是非家庭成员。随着社会关系多元化，非亲属间的居住需求也需法律回应。典型场景包括：老年人通过“以房养老”模式将房屋出售给他人，但保留居住权；房屋所有权人通过遗嘱为长期照顾自己的保姆设立居住权；或者朋友间基于帮扶协议设立居住权等。需要注意的是，非家庭成员作为权利主体时，需通过书面合同或遗嘱明确约定权利内容，且不得违反公序良俗。

（二）义务主体：住宅所有权人的限定

居住权的义务主体是住宅的所有权人或有权处分人。设立居住权需以所有权人自愿为前提（遗嘱设立除外），例如，房屋所有权人可通过签订居住权合同，将部分权能让渡给居住权人；若所有权人已去世，可通过遗嘱指定由继承人配合设立居住权。需特别说明的是，若房屋已设立抵押权，设立居住权需经抵押权人同意，否则可能因“物权冲突”导致居住权无法实现。例如，甲将房屋抵押给银行后，未经银行同意为乙设立居住权，若甲无法偿还贷款，银行行使抵押权时，乙的居住权可能因设立在抵押之后而无法对抗抵押权。

三、居住权制度的适用客体范围

（一）客体的核心特征：住宅的“生活居住”属性

《民法典》第366条明确将居住权的客体限定为“住宅”，即用于生活居住的房屋。这一限定排除了商业用房、工业用房等非住宅用途的不动产。例如，商铺、厂房等即使实际用于居住，也不能设立居住权，因为其本质属性不符合“生活居住”的立法目的。

对于“住宅”的具体类型，无论是城镇商品房、农村宅基地上的房屋，还是保障性住房（如公租房、经济适用房），只要符合“生活居住”用途，均可作为居住权的客体。需要注意的是，农村宅基地上的房屋设立居住权时，需遵守宅基地使用权的相关规定（如不得违反“一户一宅”原则），但居住权的设立本身不改变宅基地使用权的归属，仅在房屋使用层面设定限制。

（二）客体的特殊情形：部分住宅的分割设立

实践中，可能存在“一套住宅中设立部分居住权”的情况，例如，房屋所有权人将其中一间卧室为他人设立居住权。《民法典》虽未明确禁止部分设立，但需满足两个条件：一是物理上可分割，即设立的居住空间具有独立使用功能（如独立卧室、带厨卫的隔断间）；二是不影响所有权人对剩余部分的正常使用。例如，若房屋为两室一厅，所有权人为父母设立其中一间卧室的