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商业综合体楼宇自控系统维护计划

商业综合体作为城市商业活动的核心载体，其高效运营与舒适体验高度依赖于楼宇自控系统（BAS）的稳定运行。楼宇自控系统如同综合体的“神经系统”，统筹管理着暖通空调、照明、给排水、电梯、消防、安防等众多子系统。为确保这一“神经系统”的持续健康与高效响应，一套科学、系统的维护计划不可或缺。本计划旨在提供一套全面的维护策略，以期最大限度地延长设备寿命、保障系统稳定、优化能源消耗，并为综合体的安全运营与优质服务提供坚实支撑。

一、预防性维护：防患于未然的基石

预防性维护是楼宇自控系统管理的核心策略，通过定期的、有计划的检查、清洁、校准和调整，主动发现并排除潜在故障，从而避免突发停机和高昂的维修成本。

（一）日常巡检与监控

1.系统状态监控：每日通过中央监控站软件，对各子系统（空调、照明、给排水等）的运行参数、设备状态、报警信息进行全面扫视。重点关注关键设备的启停状态、运行模式、设定值与实际值偏差、能源消耗趋势等。

2.现场巡视检查：每日对机房（如空调机房、水泵房、变配电房）及重要区域的自控设备进行现场巡查。检查内容包括：控制器指示灯状态、设备有无异响、异味、过热现象，传感器安装是否牢固、清洁，执行器动作是否顺畅，管线有无破损、渗漏，控制柜内元器件有无松动、烧灼痕迹，网络通讯设备运行是否正常等。

3.报警信息处理：建立快速响应机制，对系统产生的各类报警信息（故障报警、超限报警等）及时记录、分析，并按优先级进行处理。对于频发的非紧急报警，应追溯根源，防止小问题演变成大故障。

（二）定期保养与校准

1.传感器校准：

*温度传感器：每季度进行一次外观检查和清洁，每年进行一次精度校准，确保测量偏差在允许范围内。对于关键区域（如重要办公区、展厅）的传感器，可适当提高校准频率。

*湿度传感器：每季度清洁一次，每年校准一次，确保其对环境湿度变化的准确响应。

*压力传感器（水系统、风系统）：每半年检查一次安装是否牢固、导压管有无堵塞，每年进行一次精度校准。

*流量传感器：每半年检查一次安装位置是否合适、上下游直管段是否满足要求，每年进行一次精度校准或验证。

*CO?传感器：每半年清洁一次，每年进行一次标定，确保其监测室内空气质量的准确性，为新风调节提供可靠依据。

2.执行器维护：

*阀门执行器：每半年对电动/气动阀门执行器进行检查，包括动作是否平稳、有无卡涩、行程是否准确、反馈信号是否正常。每年进行一次清洁、润滑（按需）和功能测试。

*风阀执行器：同阀门执行器维护周期，特别关注在不同风阀开度下的密封性和控制精度。

3.控制器检查：

*现场控制器（DDC）：每季度检查控制器工作状态指示灯、通讯状态，确保供电稳定。每年对控制器内部进行一次除尘（需断电操作），检查接线端子的紧固情况，测试备用电池电压。

*控制程序备份：每半年对所有DDC控制器的程序进行一次备份，并妥善保存，以防程序丢失或损坏。

4.网络通讯设备维护：

*网络交换机、路由器：每季度检查设备运行状态、指示灯，清洁设备表面及进出风口灰尘。每年检查网络连接稳定性，进行必要的配置备份和固件版本检查（如需更新需评估风险）。

*通讯线路：每半年检查通讯线缆的标识是否清晰、固定是否牢固，测试通讯信号强度和稳定性，确保数据传输畅通。

5.中央管理站维护：

*服务器与工作站：每月进行一次操作系统更新（经测试后）、病毒库升级、磁盘空间清理。每季度检查硬件运行状态（如硬盘、内存、电源），清洁主机内部灰尘。

*数据库维护：每月进行数据库备份，每季度进行数据归档和优化，确保历史数据查询的效率和数据安全。

*软件运行检查：每月检查BAS软件运行是否稳定，界面有无异常，报表生成是否正常。

（三）专项检查与维护

1.季节性维护：

*夏季来临前：重点检查空调冷源系统、冷却塔、冷冻水泵、冷却水泵、空调箱等设备的自控联动功能，确保制冷系统高效启动和稳定运行。对温度、湿度传感器进行重点校准。

*冬季来临前：重点检查空调热源系统、热水循环泵、空调箱加热段等设备的自控功能，确保供暖系统可靠运行。检查防冻保护功能是否正常。

2.电源系统检查：每年对UPS电源、系统配电箱进行一次全面检查，测试UPS切换功能，检查蓄电池状态，确保系统供电安全。

3.防雷接地检查：每年雷雨季节前，对系统的防雷接地装置进行检查，测量接地电阻，确保其符合规范要求，保护设备免受雷击损坏。

二、故障维修：快速响应与精准处置

尽管预防性维护能大幅降低故障发生率，但故障仍可能不可避免地发生。建立高效的故障维修机制，是保障系统持续运行的关键。

（一）故障响应机制

1.报警分级：根据故障对系统运行和商业运营