物业费收取及管理规范操作手册.docxVIP

物业费收取及管理规范操作手册

第一章总则

1.1目的与依据

为规范物业服务企业物业费收取及管理行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，维护物业管理区域内的正常秩序，提升物业服务质量，依据《物业管理条例》及相关法律法规，结合行业实际，制定本手册。

1.2适用范围

本手册适用于物业服务企业对其所管理的物业项目进行物业费的测算、收取、核算、使用及相关管理活动。各物业服务企业可根据本手册，结合自身项目特点和管理需求，制定具体的实施细则。

1.3基本原则

物业费收取及管理应遵循合法合规、公开透明、公平公正、质价相符、高效便民的原则。

第二章物业费构成与收费依据

2.1物业费构成

物业费通常由以下部分构成，具体以物业服务合同约定为准：

1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

3.物业管理区域清洁卫生费用；

4.物业管理区域绿化养护费用；

5.物业管理区域秩序维护费用；

6.办公费用；

7.物业服务企业固定资产折旧；

8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

9.经业主同意的其他费用。

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

2.2收费依据

1.物业服务合同：物业服务企业与业主大会或业主签订的《物业服务合同》是收取物业费的直接依据，合同中应明确约定物业服务等级、收费标准、收费方式、计费周期等核心内容。

2.政府指导价与市场调节价：普通住宅类物业服务收费实行政府指导价的，应按照当地价格主管部门会同房地产行政主管部门制定的基准价及其浮动幅度执行；实行市场调节价的，由业主与物业服务企业协商确定。非住宅类物业服务收费通常实行市场调节价。

3.产权证明或购房合同：用于核实物业产权人、房屋建筑面积等信息，作为计费的基础数据。

2.3计费方式与标准

1.计费方式：常见的计费方式包括按建筑面积（通常为建筑面积或套内建筑面积）、按套、按单元等。具体方式应在物业服务合同中明确。

2.收费标准：根据物业服务等级、服务内容、当地物价水平等因素确定。实行政府指导价的，应在政府规定的范围内；实行市场调节价的，应体现质价相符。

2.4缴费主体

物业产权人（业主）是物业费的法定缴费义务人。业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。

第三章物业费收取流程规范

3.1计费起始与截止时间

1.新建物业：通常自建设单位向业主交付房屋之日起开始计算。若业主无正当理由拒绝接收房屋的，自建设单位书面通知的交付期限届满之日起开始计算。

2.存量物业：自物业服务合同生效之日起计算。

3.房屋转让：业主转让物业时，应当与物业服务企业结清物业服务费用。业主与物业使用人之间的费用结算，由双方自行约定。

3.2缴费通知

1.通知方式：可采取书面通知（如张贴缴费通知单、邮寄）、电子通知（如短信、微信、APP推送）等多种方式，确保业主能够及时获知缴费信息。

2.通知内容：应包括缴费周期、缴费金额、缴费方式、缴费截止日期、收款账户信息、联系人及联系方式、逾期缴费的违约责任等。

3.通知时限：原则上应在缴费周期开始前或当期费用产生后及时发出。

3.3缴费方式

应提供多种便捷的缴费方式供业主选择，包括但不限于：

1.现场缴费：业主可至物业服务中心前台，通过现金、银行卡刷卡等方式缴纳。

2.银行转账/代扣：提供公司银行账户信息，供业主转账；或与银行合作，为业主办理委托代扣业务。

3.线上缴费：通过微信支付、支付宝、物业服务企业官方APP、网站等线上渠道缴纳。

无论何种缴费方式，均需向业主提供合法有效的收费票据。

3.4收费操作

1.核对信息：收费人员在收取费用前，应仔细核对业主身份信息、房号、应缴金额等，确保准确无误。

2.票据管理：严格执行票据管理制度，使用正规发票或符合规定的收据。票据填写应清晰、完整，加盖单位财务章或收费专用章。

3.款项缴存：收取的现金应及时缴存银行，不得坐支、挪用。

4.系统录入：及时将缴费信息录入物业管理系统，更新业主缴费状态。

3.5逾期费用处理

1.催缴流程：

*温馨提示：在费用逾期初期，应以温馨提示的方式提醒业主尽快缴费。

*正式催缴：逾期一定期限后，应发出正式的书面催缴通知书，明确欠款金额、滞纳金（若有，需合同约定且符合法规）、最后缴费期限及未缴费的后果。

*沟通协商：对于确有困难的业主，可与其进行沟通协商，在合法合规的前提下，探讨分期缴纳等可行方案。

*法律途径：对于经多次催缴仍拒不缴纳的业主，可依据物业